2008年泰州华侨城提报.ppt

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1、上海相互广告公司2008年6月泰州华侨城提报他山之石，可以攻玉。出位营销借鉴之◎昆明野鸭湖【地理区位】位于云南昆明盘龙区双龙乡，地处昆明东北郊，为世博会、金殿水库风景带上，地块北部上游是昆明城市用水水源——松花坝水库，东南边为规划中的空港新城。【总体规划】总占地20000亩，建设用地7000亩，森林覆盖率70%【开发商】昆百大房地产有限公司昆明2万亩山林别墅区【项目概况】昆明野鸭湖总体规划按照“一心、两轴、四片”的思路进行空间结构布局：1、“一心”将风情小镇片区打造成为整个野鸭湖旅游小镇配套服务的核心区。2、“两轴”：基于交通的产业发展轴；提升生态价值，以保护环境为主题的生态景观

2、轴。3、“四片”：功能分为风情小镇片区、休闲运动体验片区、原生态居住片区和新农村建设示范和民俗文化体验区。度假型旅游小镇（运动型小镇）野鸭湖定位：支撑点水上运动、山地自行车、慢跑便道、高尔夫会议度假的天堂新型会议会展产业，包括相配套的商贸服务民俗体验型度假基地昆明野鸭湖云南昆明民俗文化基地、活动资源特质：1、宏观利好：昆明城市发展的动线。2、地理位置：距离昆明新空港8公里（空港片区作为城市客厅，都高端开放与国际接轨的象征）。3、交通网络：快速交通线和轨道交通线构成的强大交通体系。4、自然地貌：野鸭湖区域优越的自然环境资源，两万亩山林。5、开发实力：昆百大的实力和开发经验。昆明野鸭

3、湖来自云南本地昆明野鸭湖客群特质：人群分析野鸭湖别墅的目标客户并不是通过锁定地域来确定的，相反全国范围甚至海外的“云归派”（向往昆明生活的外埠人士）是野鸭湖别墅着力发展的客户对象。对于这些人而言，野鸭湖是为理想的第二居所。全国购买人群集中在40岁上下第一居所VS第二居所结合交通网络发展现状和潜力，野鸭湖作为本地人士“第一居所”不乏资源支持。事业房子车家庭社交圈子现实探险旅行诗画音乐理想自然天赋人文环境生活方式原创建筑昆明野鸭湖客群特质：人群白描切入相互认为：别墅消费最深层次的心理是“做土地的主人”，因此“领地”和“归属”是最重要的。尤其对于高端非常态的别墅产品，客户的地域来源不是

4、最重要的属性，本地与外地买家都占到很大比例，而且明显呈现两级分化，爱的要死或者转身就走，中庸等于自杀。产品特质野鸭湖的建筑：1、以当地原有的烤烟房和民宅作为基础，更云南更昆明。2、突出山居特色，讲求室内外交融，庭院生活氛围营造、空间尺度和建筑表情突出。3、二期建筑保持现代主义建筑风格、产品更为温和、有利于保持市场接受度。建筑照片示意产品力：顺依山势，形成八大别墅组团高尔夫别墅组团观湖别墅组团高地别墅组团山地别墅组团缓坡别墅组团定制别墅组团林区别墅组团湿地别墅组团消费力：留存自然，打造休闲情趣休闲娱乐区之湖边码头、垂钓园、天文台、儿童乐园、礼堂、观湖区、迷宫花园、图书馆、电影院、S

5、PA浴场、马场、运动花园、中心广场、邻里中心之男士俱乐部、志趣馆、增艺会所、宠物乐园、老人邻里中心、产品要素：“最云南，最昆明”建筑造型元素：杆栏、石材、夯土墙、木墙、坡顶、挑台等、平凹坡山、围护。产品思想：非物理化中心思想，纬度别墅摈弃多余文化符号，将25纬度的昆明，及该地区当下的生活方式而设计的当代别墅，称之为纬度别墅。并建立了丰富的产品理论体系与生活模式。产品特质相互认为：当代别墅建筑的创新方向是向地域性建筑回归，但这种回归并非对陈旧生活方式、简陋居住条件矫情的怀旧，而是别墅精神价值的回归，是回到空间层面重新审视居住环境，发掘项目本身蕴涵的空间价值。如万科深圳第五园、苏州华

6、润平门府。昆明野鸭湖品牌主张昆明纬度气候自然环境物理距离别墅心理根植于区域特征的建筑风格，社交机会旅居的生活方式【优势】天赋条件人文环境产品规模与生活方式的关系购买成本【劣势】使用成本产品规模与市场的关系长期处于半成品社区距离产生别墅情感包容力昆明野鸭湖物理包容力推广定位语产品物理定位25℃纬度别墅“距离”城市距离——规划近50公里区域交通线伴随新市镇的战略构想，新机场建设全面展开，东绕城线作为昆明第一段外环快速交通投入使用，多维路网日趋完善。生活距离——昆明生活感动中国2006城市与建筑论坛促成专家组与城市管理层、学者、企业家展开深度研讨，制造舆论影响力，大力渲染项目生活意义。

7、产品距离——低密山林别墅区在山林生态的核心资源下，项目把握”生长性“别墅的尺度，将别墅区在原生状态下一一铺展开来，充分利用资源，打造景观别墅的居住意境。人物距离——谨献给40岁的城市精英项目有鲜明的人物定位，对位主流客户群体，城市中产阶级，在营销推广过程中，始终围绕客群，语言沟通、价值取悦、公关活动，进而，项目性格日趋差异化。昆明野鸭湖相互认为：“距离产生别墅”是一种与城市不离不弃、若即若离的关系，像游走于小镇开发全程的灵魂抑或旗帜，为野鸭湖成为一个不可多得的“思考的小镇”作出注