基于建设方征地拆迁成本控制的思考.doc

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1、基于建设方征地拆迁成本控制的思考　　摘要：随着我国城市化的推进与发展，城市面临着大量的拆迁，由于拆迁工程量巨大，相对应需要花费大量的成本。对建设方而言，有个拆迁成本总量控制的问题，有限的资金要用在刀刃上；控制拆迁成本还可以提高施工效率和企业市场竞争力，提高目标管理水平。本文介绍了拆迁成本的含义与组成，分析了征地拆迁成本管理现状，并提出了基于建设方的拆迁成本控制。　　关键词：建设方；拆迁成本；核算　　一、拆迁成本的含义、组成及作用　　无论是旧城区改造，新城区建设，城市公共设施建设，重点工程穿城而过，涉及征地拆迁都会有一个拆迁成本的问题。厘清拆迁成本对政府，对业主，对工程建设，对拆迁户

2、均具有重要意义。　　拆迁成本是发生在拆迁过程中的征地拆迁补偿费、人员安置费用、经营管理及配套等费用。有统计表明，城市拆迁成本占整个工程投资成本的约50%，穿城而过的带状重点工程征地拆迁成本占20%左右。拆迁成本一般来说是一个动态的组成，但是我们习惯的做法是静态投资加不可预见费用来算账。　　拆迁成本具体可分为三类：　　l、房屋及辅助设施补偿费、安置费用（包括水掐头、电掐头、煤气掐头、热网掐头、拆迁补偿费、有线电视拆除费、电表损失费、电话停机费、拆迁服务费等）。　　2、土地费用（包括划拨、出让、拍卖等）。　　3、其他费用（包括前期费用、管理费用、公共设施配套费等）　　我们研究、了解征地

3、拆迁成本的作用，是为了服务于经济建设、为领导决策提供科学依据、为公平补偿拆迁户提供详实的数据和筹集足额的资金等。　　按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定：“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户储存、专款专用。”“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。我们不能因为征迁工作的原因影响到工程的进度，甚或影响到工程项目的实施和城市的发展。　　二、基于建设方的征地拆迁成本管理现状　　相对于其他经济项目，征地拆迁的成本管理更为复杂和困难。主要反映在以下几个方面：　　（一）成本费用难以有效监控。征地拆迁实施过程中的费用远远大于概算，造成这一问题的主要原因在于前期勘察、设计的深

4、度不够。第二个原因是工程实际开工时间与勘察、设计的时间相隔太长，征地范围、拆迁房屋及地面附着物和构筑物的补偿、拆迁安置用地和复建用地都可能发生较大的变化，从而导致征迁费用的超支。第三，拆迁涉及一些无形资产和历史遗留的问题，在前期设计中不可能涉及。　　（二）在拆迁过程中，各单位投入的人力成本难以量化。拆迁工作需要投入大量的人力、时间和精力，对拆迁对象进行耐心的安抚和有效地安置，工作中不确定性因素较大，具体成本也无从着手。　　（三）在拆迁过程中，实际的工作量与会计部门的财务账面成本结转不一致。形成拆迁成本核算依据的滞后性和失误性，导致拆迁成本核算缺乏正确的依据。　　相关人员专业水平低，

5、工作不细心等因素的影响，造成房产拆迁成本无法正确的进行考核。　　三、征地拆迁成本控制　　征地拆迁成本控制对于建设方来说，是在前期的勘察设计和征地拆迁的过程中，主要体现在：　　（一）创新全员成本管理观念　　一般认为，成本管理是专设的成本管理机构及成本管理人员的职责。但事实上，他们只是建设方成本控制的组织者，只靠他们单方面的努力，难以实施好成本控制。其实成本的发生与管理层、各部门、各相关人员的活动密切相关，他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。　　（二）做好征地拆迁前期费用的概算编制　　加大前期工程勘察、设计的深度。首先，工程勘察、设计的准确性要进一步加强，要有专设领导督促设

6、计单位，使其提供的用地和拆迁房屋数量、面积、类型接近实际，从而确保征地拆迁的费用具有可预见性。其次，项目实施单位要做好各项前期准备工作，争取工程项目能早日开工建设，缩短工程勘察、设计与开工建设的时间。　　（三）准确评估　　准确评估，说起来容易实际操作中确困难重重，国家有相关的政策规定，政府有相关的主管部门和仲裁机构，评估有有资质的中介机构，有评估师，有收益法、市场法、成本法等评估办法和技术。但实际操作中，这项工作却是最难进行。　　但是，我们可以从以下几个方面入手：（1）选择诚信好，易于为各方接受的评估单位。（2）依法依规，程序到位；按照不动产“合法原则”“最高最佳使用原则”，在选择

7、评估方法时要“合理、合法、合情”，进行房屋拆迁补偿时，其标准应略高于（至少不低于）所在地区同类普通住房的正常市场价格水平，保障拆迁工作的顺利进行。（3）根据房屋种类采用有针对性的评估方法。随着城镇建设步伐的加快，带来了大量的农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为集体土地，一般应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价。对有的不动产评估，还应该成本法、收益法、市场法共用，或者以一种方法为主，其他方法为辅，尽量贴近实际。　　（四）做好征地拆迁费用的核算和监管工作　　严格征地