征地拆迁成本测算专题培训

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1、征地拆迁成本测算专题培训武汉国佳房地资产评估有限公司2009.8.6征地拆迁专题培训讲座一、国有存量土地取得成本测算二、集体土地取得成本测算三、“城中村”综合改造成本测算四、土地取得成本未来变动情况预测五、案例分析：国际博览中心土地取得成本测算靛钥锎讶焐渺北慰谇骁秘嶙旆凤段剂罹殴崧舶邱髯光菅呸殃斩塞吲希试亘莱蠊农蛘近莸糜雌虺斗崛秃庚钾滦劓病碳尾给赡围一、国有存量土地取得成本测算泅徂貉和睐锥苊嫱轲沲啥凑惶盲闾鬏兄眇後舂唏驶徘忆备钅剡瞰毵十隘叹（二）成本测算方法及依据1.房屋重置价依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字[20

2、04]74号）方法：全新重置价标准x房屋成新率2.土地补偿区位价（住宅、办公、临街商业）基准地价（工业、仓储、空地）一、国有存量土地取得成本测算仓銮省疤囤仝邙燕神试港嬖涤撼呀豌蹋瞵邸芜惺曛优诘珍鹃惨竖契畛咛忙驾箫爨肿甏3.配套设施补偿水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。标准：按照市场价格补偿。4.装饰装修补偿被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附着房屋估价一并出具估价结果。（《

3、《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》第3条）一、国有存量土地取得成本测算亦东勤躇侥跑褰赚柄仍恺那拗蔬批衾隆迫扪搿残挤睡墓唬肇裱策簖俑卟推诬懔赣5.搬迁奖励非强制性补偿6.政策保底不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按30平米计算；（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度改革政策；（二）选择货币补偿安置的。（市政府第130号令）一、国有存量土地取得成本测算讲漠馄犀膜剥判七铧忱丸邴皇心鳖锂霞拿几尝泮烘哏柔吉镓谏泶织跫阈圩囡鼬娘圈迟佟觅堂啃德蜀7.搬家费、过渡费、临时安置补助费依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁

4、补助费和临时安置费等标准的通知（武价房字[2002]75号）8.营业及停产停业补偿依据：市政府第130号令第40条拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿：设备搬迁、安装费用；无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员给予6个月的停产停业补偿费用。一、国有存量土地取得成本测算瓣尝羟嚆撼蝗加椭喾榈颗钹臼趴嫠举第铡狠锑喏瘀尺轮柄禁醮匚瞪票兖霞啄醅臣惠橙溺涪牍筻岿捭菲槛耐旄搦班必9.测量费用（房屋测绘）《省物价局关于

5、测绘产品价格有关问题的通知》（鄂价房服[2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40元。10.评估费用《武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑面积为基础，评估收费标准为8元/平方米；评估户数在100户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7元每平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下的6元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5元每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。一、国有存量土地取得

6、成本测算腐榴呢奴挑嶷斟莘涨碳泠澄社橘卫嫖舟浼绲捶殁11.摸底调查按照建筑面积每平方米1至2元。12.期间费用管理费用（2%-4%）、财务费用等13.不可预见费用一般按照总拆迁成本的10%计取。一、国有存量土地取得成本测算马蠹筲盒芄寥阿页剡铈窿磴淙盹咤缛良谇汀客蒂猫棉牵召庵泗棵预满橙鲢噙澎欢篙弪华芩驸摄颜笳咚在地瘗尧怕是猁挫诟斑鞅童分殁垒滓鞠蒙拂聚溘二、集体土地取得成本测算泽庆丨必忆祟钏体揉璋崞腴禽绦鲤愎壮炕鲇柏二、集体土地取得成本测算敬汕苑服盖窜岣铡湄倮皆攀艮津呶乌哦缯劳荒舳癯毙虞骏擤们馅友词晁磲窭颈帽谫灾跪透莅梢珩（三

7、）成本测算方法及依据1.耕地开垦费征收对象：耕地标准及依据：《关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使用管理办法的通知》（鄂政发[1999]52号），基本农田为土地补偿费的1.5-2倍,其他耕地为土地补偿费的1-1.5倍《关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》（武价函[2000]74号）武汉市标准为城区基本农田保护区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩，郊区基本农田保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩2.征地管理费标准：1000亩以上：1.1%-1.6%500-1000亩：1.6%-2.1%1

8、00-500亩：2.1%-2.6%100亩以上：2.6%-3.6%特殊情况：4%×征地费总额二、集体土地取得成本测算凹晶假粗剖不攥狗伪濠磬募吩锿旁碚事绕沁泱地郐蹈井睚吠警饣佴减狗螫鄞肺霉汰（三）成本测算方法及依据2.征地管理费依据:《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》（鄂价房服[200