房地产开发与营销教学课件作者黄国辉第5章.ppt

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1、项目5房地产开发项目规划设计能力目标与知识要点5-1房地产开发项目规划设计基本理念5-2房地产开发项目规划设计指标5-3房地产开发项目规划设计内容能力目标与知识要点能力目标通过本项目的学习，熟悉房地产开发项目规划设计应体现的基本理念;掌握项目规划设计的主要内容。知识要点1.房地产开发项目规划设计基本理念。2.房地产开发项目规划设计指标。3.房地产开发项目规划设计基本内容。返回5-1房地产开发项目规划设计基本理念项目规划设计是整个项目策划系统中的一部分，整个规划设计工作一定要与其他策划环节协调展开，并以项目的总体策划思想为指导。一、规划设计应与自然生态相和谐规划设计应当以

2、积极的态度，把人与建筑、人与自然环境间的关系建立在和谐共生的基础上，以“配合应用”环境资源取代“消费”环境资源，与自然环境维持共生共存关系。与自然和谐共生的设计理念要体现在节地、节能、节材上，体现在结合地理环境、气候条件来优化设计一方案上，体现在改善生态环境、亲近自然上。下一页返回5-1房地产开发项目规划设计基本理念二、规划设计应与社会发展相和谐建筑及其环境应既具有庇护的功能，还应是一个物质生活与精神生活的复合体，是体现人们思想、感情及价值观念的有形工具。人类所居住的环境是一个充满良性互动的社会生态体系，因此，在住宅及其环境的构思中，必须将个人、家庭的需求与社会的存在紧

3、密联系起来。住宅建筑设计必须为这种社会的群体化活动提供条件，才能给居民提供一个健康、安全、方便的居住环境。上一页下一页返回5-1房地产开发项目规划设计基本理念三、规划设计应与用户需求变化相和谐规划设计与用户需求和谐还体现在适应市场上。由于居住者的家庭构成、生活习惯、职业类型等的不同，提供给市场的住宅类型也应多样。同一个楼盘的多房型配合，可以适应不同经济收入、不同类型、不同生活模式居民的不同购房目的的选择需要。对于老龄人、残疾人的生理、心理需要也要给予重视，做好无障碍设计和方便行动的支持辅助设施，而且尽可能考虑社会交往和互助的因素。上一页返回5-2房地产开发项目规划设计指

4、标房地产综合开发方式产生后，出现了大量独立经营的开发商，客观上要求城市规划行政主管部门转变职能，将大包大揽地直接完成所有的规划设计工作，转变为将修建性详细规划以后的自主权交给开发商，由其按照市场需要和自己的意图委托专业设计人员设计。城市规划行政主管部门对开发项目的规划设计的控制则更多地体现在下达规划指标上。对房地产开发企业而言，规划指标也是对该项目的规划设计方案进行技术经济分析的重要参考依据。下一页返回5-2房地产开发项目规划设计指标一、居住区开发项目的技术经济指标居住区开发时通常采用以下技术经济指标作为衡量居住区规划方案的经济性和合理性的标准。(1)居住区总用地((k

5、m2)指居住区范围内的总用地面积，其中包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。(2)居民人均占地(m2/人)是居住区内人均占地指标，其中包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。(3)居住区总建筑面积(m2)指居住区范围内的总建筑面积，其中包括居住区建筑面积、公共建筑面积。上一页下一页返回5-2房地产开发项目规划设计指标(4)总户数、总人数、平均每户人口(口/户)指居住区内可容纳的总户数、总人口、总人口与总户数之比。(5)平均每户居住建筑面积(m2/户)指居住区内居住建筑面积与总户数之比。(6)居住建筑密度指居住建筑对居住建筑用地的覆盖率，

6、即(7)容积率(居住建筑面积密度)计算公式为上一页下一页返回5-2房地产开发项目规划设计指标(8)人口毛密度指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比，其计算公式为(9)人口净密度指居住总人口与居住建筑用地面积之比，其计算公式为上一页下一页返回5-2房地产开发项目规划设计指标(10)住宅平均层数指居住建筑总面积与居住建筑基底总面积之比，其计算公式为(11)高层比例即高层住宅占总建筑面积的比例，其计算公式为上一页下一页返回5-2房地产开发项目规划设计指标(12)住宅间距(m)指相邻居住建筑之间的距离。(13)居住区平均造价计算公式为(14)建设周期是指自工程开工至全部工程完

7、工之间的持续时间。(15)绿地率是指居住区用地范围内各类绿地总面积占居住区用地总面积的比率。上一页下一页返回5-2房地产开发项目规划设计指标二、非居住区开发项目的技术经济指标为评价非居住区开发项目规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。(1)建筑容积率指项目规划建设用地范围内的全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。(2)总建筑面积指各层建筑面积总和。(3)地上建筑面积指地上各层建筑面积总和。(4)建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之