房地产开发与营销教学课件作者黄国辉第3章.ppt

《房地产开发与营销教学课件作者黄国辉第3章.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、项目3房地产开发顶目可行性研究能力目标与知识要点3-1可行性研究概述3-2房地产市场调查3-3房地产开发项目投资估算与收入估算3-4房地产开发项目财务评价能力目标与知识要点能力目标通过本项目的学习，掌握可行性研究的含义、目的、特点和主要内容，熟悉房地产市场调查的原则、类型、方法，了解房地产开发项目投资估算与收入估算方法以及财务评价的步骤。知识要点1.可行性研究的含义、目的、特点。2.可行性研究的主要内容。3.房地产市场调查的原则、类型、方法。返回3-1可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的1.可行性研究的含义

2、可行性研究又称可行性分析，是指在投资决策前，对项目进行全面、综合的技术经济分析和沦证，从而为项目投资决策提供可靠依据的一种科学方法。它是一种科学性、技术性很强的工作，同时也是决定投资项目开发成败的关键。下一页返回3-1可行性研究概述可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和沦证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目的可行性研究是对多因素、多目标系统进行不断的分析研究、评价和决策的过程，它需要有各方面知识的专业人才通力合作才能完成。可行性研

3、究不仅应用于建设项目，还可应用于科学技术和工业发展的各个阶段和各个方面。可行性并非最优而可行，只有在可行的基础上才能进一步做出最优决策。可行性研究工作不仅要重视微观的可行性研究，更要重视宏观的可行性研究。上一页下一页返回3-1可行性研究概述2.可行性研究的目的可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济效益、社会效益和环境效益。房地产开发是一项投资额大、建设周期长、涉及面广的综合性经济活动。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能

4、使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的贯彻和落实，最后得出结沦，使开发商决策建立在科学的而不是经验或感觉的基础上。上一页下一页返回3-1可行性研究概述二、可行性研究的特点与作用1.可行性研究的特点(1)先行性。可行性研究是在投资项目建设前所做的研究、分析和沦证工作，而在进行该项工作时投资项目尚未确定、尚未实施，只有在进行了可行性研究并得到结沦之后，才能确定是否要投资建设。(2)预测性。可行性研究是在投资项目尚未确定、尚未实施时进行的，此时的研究工作只能针对未来事物作出分析沦证，而分析沦证所用

5、资料数据通常采用预测的方式得到，因此，应尽可能地减少预测误差，提高预测的准确程度，并客观地对待预测的结果。(3)决策性。由于未来事物尚未发生，本身就存在不确定性，所以在投资之前必须严肃、认真、谨慎地进行可行性研究，才能为投资决策提供科学可靠的依据。上一页下一页返回3-1可行性研究概述(4)不定性。可行性研究的结论会出现两种结果，即可行或不可行。如果得到可行的结论，就为投资项目的决策提供了依据;如果得到不可行的结论，就可避免投资决策失误和不必要的浪费。所以，无论得到可行还是不可行的结论，都是有意义的。2.可行性研

6、究的作用(1)可行性研究是项目投资决策的依据。通过可行性研究，可以预见拟开发项目在技术经济上是否可行、有无销路和竟争力、有多大的利润空间及投资效果如何，从而得出是否应该投资建设的结沦。(2)可行性研究是筹集建设资金的依据。银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目中请贷款的先决条件，对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，在评价其真实性、可靠性和精确性之后，才能确定是否放贷。上一页下一页返回3-1可行性研究概述(3)可行性研究是项目立项、用地审批的条件。房地产开发投资是一项重要的固定资产投资活动，项目开发者

7、在向计划部门中请立项时，计划部门要根据所提交的可行性研究报告来判断项目是否符合国家房地产产业政策、固定资产投资计划特别是房地产年度投资计划的要求，从而决定项目是否可以立项。同时，开发商在中请取得开发用地时，也要向土地、规划等行政主管部门提交可行性研究报告，行政主管部门据此审查项目的位置、用途、初步规划设计方案是否符合土地利用总体规划、城市规划、年度用地计划，再决定是否批准开发商的用地中请，并安排用地。上一页下一页返回3-1可行性研究概述(4)可行性研究是开发商与有关部门签订协议、合同的依据。房地产开发涉及面广，

8、需要众多部门的协助与配合。依据可行性研究报告所提供的资料，建设单位可与有关部门、单位进行商谈，签订协议或合同。(5)可行性研究是编制下一阶段规划设计方案的依据。在可行性研究报告中，对拟建项目进行了分析和沦证，并确定了规划设计原则，推荐了建设方案。可行性研究报告批准后，详细规划设计工作就可据此进行。上一页下一页返回3-1可行性研究概述三、可行性研究的工作程序房地产开发项目的可行性研究从开