公募REITs启航，海外市场发展概况和相关产品分析.docx

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1、目录1.什么是REITs，有何风险与特点31.1.什么是REITs?31.2.REITs全球规模和分布31.3.REITs主要分类41.4.REITs产品主要监管要求62.REITs在大类资产配置中的作用72.1.风险收益特征：长期回报高，但波动性也大72.2.现金流特征：REITs具有稳定分红收益102.3.相关性：与股票、高收益债相关性高，与债房商品相关性低.112.4.从投资时钟看，REITs在经济复苏阶段表现最好122.5.在大类资产配置占比提升133.国内REITs市场发展概览143.1.国内类REITs市场初步发展1

2、43.2.基建公募REITs试点启幕，丰富国内资产类别154.REITs相关基金产品概览164.1.国内REITs相关基金产品164.1.美国市场REITsETF基金产品184.2.中国香港市场REITs产品181.什么是REITs，有何风险与特点1.1.什么是REITs?房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs），是指通过发行收益凭证的方式汇集公众投资者资金，由专门经营管理机构进行房地产投资和运营管理，并将租金和不动产增值收益等投资收益按比例分配给投资者。参与人一般包括投资人、资

3、产管理人、资产托管人和物业管理人。已成为专门投资不动产的成熟金融产品，收益来源主要来自租金回报和资产增值。从金融产品角度看，REITs是一种房地产资产证券化产品，主要特点为：Ø标准化、流动性好：与股债一样，REITs是证券的一种，不仅可认购、赎回，也可在二级市场流通、转让，满足物业投资人需求，降低投资者门槛，拓宽了不动产投资退出机制；Ø稳定分红收益：监管要求REITs需将绝大部分收益（通常为90%以上利润）分红给持有人；Ø基础资产多元分散：基础资产投向具有稳定现金流的多元物业资产，包括基础设施、住宅、办公楼、工业园区、零售商区、

4、医疗中心、酒店公寓等，能分散风险，提高了REITs生命力；Ø税收优惠：REITs层面租金收入免税，避免双重征税；Ø低杠杆率：REITs杠杆率往往低于房地产上市公司，大部分国家和地区对REITs有明确杠杆限制，如新加坡低于35%、中国香港低于40%；Ø具有资产配置价值，丰富机构配置选项：在美国市场上，REITs过去10年年化回报率仅次于美股，高于其它资产，在过去48年中有37年是赚钱的，胜率77%；与其他资产相关性低，可提高组合有效前沿。1.2.REITs全球规模和分布REITs自20世纪60年代在美国诞生，2000年以后在全球市

5、场蓬勃发展，市场规模不断扩大，参与REITs投资的国家和地区越来越多，根据EPRA统计，截止2020年3月，全球REITs数量达827支，总市值规模达1.52万亿美元，其中发达市场占比超过95%，新兴市场仅占4.5%，主要分布在美国、日本、英国、澳大利亚、新加坡等国，仅美国REITs规模就达9755.6亿美元，占全球比重达64.5%，日本、英国、澳大利亚、新加坡、加拿大等占比3-8%左右。国别REITs数REITs市值REITs占股量(个)(亿美元）票市值比重中国香港西比班利牙时1.7%1.15.%2%其它6.1%美国64.5%

6、图1：截止2020年3月，全球主要国家REITs规模和数量图2：全球主要国家REITs分布比例，美国占比64.5%美国1899755.63.61%法国日本661153.83.86%加拿大2.8%英国53614.73.08%3.0%澳大利亚45578.96.44%新加坡3.6%新加坡37540.326.74%澳大利亚加拿大46459.53.14%3.8%法国28428.82.34%英国中国香港10263.14.09%4.1%日本西班牙76228.15.31%7.6%比利时17187.68.75%德国643.65.43%新西兰640

7、.47.87%韩国919.30.21%全球市场827151284.14%资料来源：Wind，1.1.REITs主要分类按资产组成和收益来源分，REITs可分为权益型、抵押型和混合型三类。Ø权益型REITs是指投资者拥有房地产并对其进行运营以获得收入，投资者收益不仅来源于租金收入，还包括房地产增值收益，权益型REITs可持有各种物业，包括酒店、医院、购物中心、仓库、住宅等。Ø抵押型REITs又称为债权型REITs，即直接向房地产所有者、物业或开发企业发放贷款，或投资于抵押贷款MBS二级市场，拥有的是房地产债权，收益来源主要是贷款利

8、息，不能提供资产增值收益。Ø混合型REITs是资产组合中既包括实物房地产项目，也包括提供的抵押贷款，试图结合权益型和抵押型REITs双重特点。国际上主流公募REITs以权益型为主。截止2019年末，美国权益型REITs规模达1.24万亿美元，占比93.7%，抵押