基建REITs推动基建投资进入新时代，基建资产价值重估空间巨大.docx

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1、目录1.REITs是国际上通行的主流权益投资产品，美国REITs规模已高达1.3万亿美元31.1.REITs作为一种权益投资产品，一般具有门槛较低、分红及回报较高、可自由流通等特征31.2.REITs最早起源于美国，目前美国、日本等38个国家及地区均已成功发行大量REITs产品42.两部委出台重磅政策支持基建REITS，将拓宽基建资金来源、助力建筑公司形成良性闭合循环52.1.近5年国内REITs支持政策频出，基建REITs是重要发展方向之一52.2.国内不断实践REITs产品，目前已有三单基建REITs产品成功发行72.3.重磅政策助

2、基建REITs起航，聚焦核心城市群及交通基建/市政/环保等重点领域102.4.基建REITs将助资金来源好转，且可化解地方政府债务风险、助建筑公司形成良性闭合循环123.基建REITs有万亿到十万亿的市场规模，铁建、中铁、交建、龙元等均有大量运营类项目153.1.2019年广义/狭义基建规模分别18/15万亿，国内基建存量规模超100万亿153.2.中国铁建、中国中铁、中国交建、龙元建设有大量运营类的公铁轨等项目在手164.基建REITs推动基建运营资产价值重估，推荐基建央企/路桥设计施工/园林PPP/钢结构四大方向204.1.基建RE

3、ITs弥进入新时代景气周期提升，基建运营资产价值重估空间巨大204.2.推荐基建央企/路桥设计施工/园林PPP/钢结构四大方向224.2.1.整体策略：基建REITs推动基建运营资产价值重估，当前政策支持基建力度大增，看好基建行情持续至少1年以上224.2.2.基建央企：2019年新签订单提速、在手订单丰沛，估值几近10年最低水平244.2.3.路桥设计：基建反弹设计先行受益，业绩筑底反转至少一年以上254.2.4.钢结构：最具朝阳行业及成长前景的建筑细分，装配式EPC总包改善现金流、提升ROE265.风险提示271.REITs是国际上

4、通行的主流权益投资产品，美国REITs规模已高达1.3万亿美元1.1.REITs作为一种权益投资产品，一般具有门槛较低、分红及回报较高、可自由流通等特征REITs是一种权益投资产品，其底层资产为不动产，目前已拓展至包括基础设施等多种资产在内。REITs(RealEstateInvestmentTrusts)通过发行股份或收益凭证的方式设立投资公司或募集资金，并将资金投资于不动产等领域(早期产品以不动产为主)、由专门投资机构进行管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs是国际上主流投资品种之一，美国、日本等国均发行了较多REITs

5、产品，一般投资人均能以较低门槛参与，获得市场交易、租金与增值所带来的收益。目前REITs底层资产已拓展至包括仓储物流、收费公路、水电气热、污水处理等在内。表1：REITs具有门槛较低、自由流通、分红比例及回报率较高等典型特征具体情况门槛较低标准类REITs(公募型)面向社会公众募集资金，一般投资者都可参与，门槛较低自由流通标准类REITs(公募型)往往是上市公募的，因此流动性好，投资者多元且可自由进出。分红比例及回报率较高部分国家或地区规定REITs90%的收入都要进行分红(强制性)；根据美国市场数据统计，REITs作为一个整体其年复

6、合增长率大多数跑赢各项指数。分散风险REITs的底层资产往往是重资产，直接投资底层资产或有一定风险，通过投资REITs可分散风险。一般来自于地产租金、地产抵押贷款利息、相关处置收入或其他合格投资收益等；或基础物业公司的运营收收入来源较多底层资产范围较广入、产品到期退出时物业资产的处置收入、原始权益人支付的权利对价等据NAREIT统计，美国的REITs发展相对成熟，底层资产包括办公楼、工业厂房、购物中心、公寓、预制房屋、物流分销、度假中心、自助仓储、医疗中心等。数据来源：新浪网，新华网，搜狐网等，国泰君安证券研究REITs按照组织形式可

7、分为公司型及契约型：l公司型：以《公司法》为依据，通过发行股份设立投资公司，具有独立的法人资格，可自主进行基金运作，筹集的资金用于投资不动产等底层资产；其运营多以不断提高盈利水平，为股东谋求长期回报为目的；广大投资者既是基金份额持有人、亦是公司股东；公司型REITs在美国占据主导地位，在英国、日本等国也较普遍；l契约型：以信托契约成立为依据、投资者与管理人签订信托契约，通过发行收益凭证筹集资金，其本身并非独立法人、仅是一种产品；契约型REITs在亚洲国家如新加坡、马来西亚等较普遍。REITs按照募集与流通模式可分为公募及私募：l公募：可

8、面向社会公众募集资金，流动性较强，风险分散化，一般可在公开交易场所上市流通；l私募：以分公开方式面向特定投资者(一般是资金规模较高的特定客户)募集资金，流动性较弱灵活性较高，一般不可上市流通。表2：REIT