中国房地产发展历程2010.11.5(基础知识)

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1、易居中国·华中区武汉公司市场部总监李进2010.10中国房地产发展历程——房地产市场基础培训课程1回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。2目录中国房地产行业发展模式中国房地产行业发展所经历的阶段与特点中国房地产发展数据播报3中国房地产行业发展模式发展模式开发模式盈利模式41980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。5当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，

2、是借鉴成功模式还是摸索新的模式？中国房地产应该以何种模式开始发展？？借鉴创新6成功不能复制但可以借鉴香港深圳中国大陆中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地7香港模式在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。8近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。美国模式兴起美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土

3、地资源几乎无限供应。9香港模式美国模式中国模式VS长江实业PulteHomes万科中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。美国模式VS兼容10发展模式的根源：土地11中国房地产行业发展模式发展模式开发模式盈利模式121.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房

4、销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发流程13建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五14中国房地产行业发展模式发展模式开发模式盈利模式15房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式大致可以分为六大类。16盈利模式之一投资运作投资经营模式（资本溢价能力）地产经营模式（政府公关能力）盈利模式之三开

5、发经营模式（项目运作能力）盈利模式之二土地开发房产开发17盈利模式之四物业持有物业持有模式（资产管理能力）盈利模式之五营销策划整合营销模式（策划销售能力）盈利模式之六综合开发综合开发能力（资源整合能力）18中国房地产行业仍然在学习，如何有自己独特的发展模式？？首先，看看中国房地产发展历程与特点。。。。。。无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。。。19中国房地产行业发展所经历的阶段与特点2019781991199920072010第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段21重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。新中国成立战

6、争摧残一穷二白19791980198619881958从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。19912219791980198619881958契机1979年开始经济体制改革1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想拉开了住房制度改革的序幕。1991231986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会住房制度改革正式启动1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。19791980198619881958199124新中国土地拍卖“第一槌”。1988年4

7、月25创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦最早一批被改革开放之风洗礼的城市南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等26197919801986198819581991真正意义上走上了市场化的发展之路供求关系不合理虚假繁荣可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。27”海南“地产泡沫王石、潘石屹、冯仑。。。28探索阶段：炒作与调整19781991199920072010第二阶段：29199319941997199819911999炒作期繁荣调整

8、期萧条1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地30199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条负增长亚洲金融危机31199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1998年中国的福利分房