中国房地产业发展历程

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1、上海高档房产网–纬宝网www.villable.com中国房地产业发展历程第一节我国房地产业发展历程从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：第一阶段：1979—1991年，中国房地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。1990年，中国国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办

2、法》，再加上浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。第二阶段：1992—1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长117.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业接近2万家。中国随即采取了一系列调控措施，房地

3、产业也告别疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长了31.8%和23.3%，1997年更是出现了负增长，为-1.2%。第三阶段：1998年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产业经过几年的调整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始进入复苏时期。近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以

4、前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入20世纪90年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中占有举足轻重的地位。可以预测，中国房地产市场将进入新一

5、轮的发展时期。这一轮发展的特点将是以住宅建设和消费为重点，以改善城镇居民居住条件和带动经济增长为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。上海高档房产网–纬宝网www.villable.com第二节中国房地产发展周期波动研究一、我国房地产周期波动规律分析我国析房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长,同时房地产业存在自身的周期性波动,因此，盲目进行房地产投资就会有风险。中国近14年来，房地产业一直持续上涨，房地产销售额连年增长。中国的房地产经历了3个高涨期，2个低落期。有三个指标可分析出我国房地产周

6、期性波动的规律：第一是房地产销售额增长；第二销售面积增长，市场买了多少房；第三投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。表61992-2002年房地产投资增长率和销售增长率对比年份全国房地产投资增长率（%）全国商品房销售额增长率（%）1992年117.679.31993年164.5102.51997年-2.526.11998年13.739.71999年13.518.92000年21.531.72001年27.323.62002年21.923.7数据来源：国家统计局自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个发展

7、期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996至1997年又是一个低落期；从1998年开始我国房地产业进入了一个新的发展期。图6房地产投资增长率和销售增长率对比示意图上海高档房产网–纬宝网www.villable.com数据来源：国家统计局我国房年我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，也就是说7到8年为一个周期；第二就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增

8、长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。例如1996年，房地产销售额下降，就影响到1996年和1997年，特别是1997年的投资。从1998年以来，房地产持续旺销，也就拉动了