中国房地产发展历程和未来发展趋势

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1、［中国房地产发展历程和未来发展趋势］刘洪玉尊敬的各位來宾大家好，非常高兴今天能够來到美丽的杭州來跟大家做房地产的话题。按照主办方的希與和要求，今天我讲一下中国房地产发展的相关历程，我主要从四个方面做介绍。首先我对国家房地产市场发展的过程做一个简单的回顾,大家比较淸楚，我们当前的市场发展过程很多人不是很清楚。中国的房地产市场起步是从八十年代，也是伴随着我们的住房制度改革，城市建设的发展模式开始出现。最早的时候我们叫做房地产综合开发，城市综合开发，城市综合改建办公室这样的设置。所以在早期的起步阶段是八十年代，我们在这个过程当中实际上经历了一些〃j史性的

2、事件，包括89年的政治风波，小平同志的南巡讲话，第一次的调控是在93年，主要是中国的南方、海南、深圳、珠海、惠州、北海城山出现了房地产市场的过热问题。随后市场进一步恢复和发展，97、98年的时候乂遇到了业洲金融危机，从99年开始房地产市场进入了迈向M场化的新阶段。这里血最有标志性的事件就是98年彻底停止了住房分配的制度。03年的时候碰到了上市的影响，之后的市场又进一步发展，而且引发了政府的一系列干预，这主要是控制投资规模，改善市场结构，打击市场投机，这个是大家比较熟悉的阶段。到了08年我们币场乂进入了一个新的调整阶段，这个主要是从外部环境的条件看冇

3、美国的次贷危机导致的金融风暴，现在的市场仍然处在这个大的坏境Z下。虽然说我们的山场经历了这么多的发展阶段，但是每一个城山并不是都经历了这个阶段，在90年代，92年第一次房地产的宏观调控以前，北方（包括杭州）房地产市场的发展还是处在一个非常低的水平上，北京92年底才出让土地，人的市场经历了这些阶段，但是实际上很多的城市并不是都经丿力了这些阶段。在市场的发展过程当中，我们首先遇到的就是土地使用制度的改革，这为房地产市场发展提供了重要前提。改革的实质就是从无偿无限期的划拨到有偿有期限使用。我们把土地的所有权和使用权分离，土地的所有权可以出让，这是一次非常

4、大的理论突破，起始标志就是87年深圳卖的第一块地，现在我们国家也有了非常正规的制度。第二个就是住房制度改革，为房地产市场的发展提供了广阔的市场前景，初始改革阶段是多方筹措住房建设维护资金，迅速提高城山-居尺住房水平。当时的目标就是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，实现住房供给和消费的市场化和社会化。起始标志就是1980年10JJ,全国50个城M以土建成本价向个人出售747套共计42376平方米住宅。完改革措施：补贴出售新建公有和I日有住宅，提高公有住宅的租金。完全标志：1998年6月房改工作会议，提出“停止住房实物分配，实现住房分配货

5、币化”并规定在2000年底前，完全制度转换。当前状况：初步建立了以商品住宅为主,以社会保障性质的经济适用房，丿兼租房为辅的住房制度。2页空白没用的，请掠过阅读吧哈，这2页空白没用的，请掠过阅读吧哈，请掠过阅读吧，哈哈哈空白没用的，请掠过阅读吧哈这1页空白没用的，请掠过阅读吧哈空白没用的，请掠过阅读吧，这1页空白没用的，请掠过阅读吧，空白没用的，请掠过阅读吧哈这1页空白没用的，请掠过阅读吧哈空白没用的，请掠过阅读吧，这1页空白没用的，请掠过阅读吧，带动经济增长的新的经济增长点，当时大家的依据是什么呢？住房对外没有什么以来，不冷要进口任何东西，也不需耍

6、出口任何东西，完全是内生东西。再者就是我们的住房水平很低，有巨大的需求，房子建起来就不会浪费，不像一些基础设施建设那样，它用的材料、劳动力都是本地的。所以也增加了就业机会等等。当时就把住房建设作为新的经济増长点，同时也起到了刺激经济增长的发动机作用。把住房建设作为帯动经济増长的发动机，徃其他的国家也多次的使用过，98年的变革应该说还是比较成功的。我说比较成功就是我们确实是实现了我们当初的一系列目标，但是乂引发了其他的矛盾和问题，这是需耍我们研究解决的。当时的状况是初步建立了以商品住宅为主，以社会保障性质的经济适用房廉租房为辅的住房制度。在过去的发展

7、过程当中,应该说房地产开发投资的规模逐年扩人,对国民经济增长的贡献非常显著,房地产増加值在GDP的比重在5%左右，所以说是一个支柱产业。房地产业在解决发展当屮的作用还远远不止是这5%o我们说中国的房地产市场是一个以商品住宅为住的山场，我们本来房地产市场的概念应该是非常广阔的，包抵各式各样用途的房地产市场，但是在我们国内的市场当中以商品住宅为主。从98年以來，商品住宅开发的完成的工作屋和投资&比重70%的水平。这实际上也隐含了一个含义,我们在非住宅的市场仍然有一个非常大的空间，一个城市除了居住还要有生产空间，还要有生活、娱乐、办公的需求。这些需求实际

8、上当前为止它市场化的程度还不像住宅那样高。我说的意思是什么呢？比如说很多的企业、它还是喜欢口己建或者是拥有口己的办公大楼。