商业房地产投资运作模式--使用权销售模式.doc

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1、商业房地产投资运作模式--使用权销售模式商业房地产投资运作模式--使用权销售模式　　商业房地产投资运作模式--使用权销售模式提要：如果项目认同度高、受市场热捧，则用15年模式价格即可以定到产权的80%或75%，或是产权销售的价格。其具体设置模式为：于　　商业房地产投资运作模式--使用权销售模式　　（一）使用权销售　　使用权销售实质是一种长期的租赁关系，20年以上为租赁无效年限，所以很多招商材料中所说的30年或终身使用权是不恰当的。之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨的或集体所有土地，或者石油其他原因，总之，这种说

2、法是不科学的。常见的使用权销售方式分5年、10年、15年、20年，这4种方式中，5年实质上是一种一次性的收租方式，5年租金一次性收齐的模式一般很少用，主要是5年租金分2次或3次支付。对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。常见的使用权买断是10年、15年、20年或组合买断，也有先收买断费、然后再收租金，实际买断费就是变相的入场费。如某市场先收买断20年的经营费，然后再收租金，其中20年经营费就是一种变相的入场费。例如表5-1。　　表5-1某某商厦招商价格表（先收买断费再收租金模式）　　保值增值租金20年不变　　区位　楼层　

3、铺位面积m2　20年经营费/m2　租金/月/m2（20年租金不变）　　A区　1层　5m2左右　万元　900元　　2层　5m2左右　万元　750元　　这种模式的20年经营费按不同楼层、不同价位买断，另外每月还要收取额外租金。　　这里所说的是一次性买断，其间不再需要交费的就有10年、15年、20年、30年几种买断方式，常见的是10年。经营商户是买断使用权的主要对象，它不同于产权销售，其对象是投资者。商户一般要求约10年时间作为稳定期，也有做商铺投资者的商户，要求核算中也要以10~15年为周期的，因为市场业态有行业进程性。因而1

4、0~15年后，该种业态方式的存在情况和发展变化与现在的会大相径庭。　　10年使用权售价一般是年租金的5~6倍，15年其次，20年也只是达到6~7倍而已，也有因认同度高、比例较特殊的，暂且不做论述，一般情况下为6倍左右的波动。有时我们会见在某些使用权的销售中，在价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名认购者可获赠20年年限；或是对从开业日起先交款者优惠3年，即使用18年等。之所以会产生这种情况，是因为在使用权买断中，对于开发商而言，一般的土地都是划拨的，土地性质无法获得产权销售，对于时间的限制不明

5、了，或者是土地获得的价格低。另外开发商利用项目到银行抵押，或其他产权融资方法，其产权归开发商，从而从中就可以赚双份钱，所以此方法相当流行。但其弊端是使用权销售面对的群体是商户，主要为经营者，其购买量是有限的，因为商户中有购买实力的不多，而投资者往往不是商户，他们看中的是产权，因此在使用权的销售中，为了使商户可以有较低的进入门槛，许多开发商设置了很多的优惠方法。例如：　　◆付款方式为分期支付，如预定、封顶、开业等分几批，或在1~3年内支付完毕。　　◆付款方式由银行提供担保，分期支付。如北京秀水街，华夏银行对摊位买断中首付提供

6、40%，余下的60%为个体工商户流动资金经营性贷款，以减轻商户压力。　　◆使用权按平米价出售，采用产权销售模式，由银行贷6成10年按揭或5成10年按揭，在10年、15年、20年使用权中都可采用此模式，其银行贷款表面是违规的，但具体操作细则却是合法的。例如,某某市场15年使用权销售2万元/m2，以8m2为例，总款16万元，首付40%，即万元，余款万元就由银行提供6成10年按揭，商户则按月供款支付按揭贷款。此方式可以将其商业价值充分挖掘出来。　　制定此方案时有一些小技巧，具体如下：　　如果是10年使用权，则按年租金6~7倍或是

7、产权的60%即可。　　如果项目认同度高、受市场热捧，则用15年模式价格即可以定到产权的80%或75%，或是产权销售的价格。其具体设置模式为：首付款为典型性商业地产市场的平均转让费，月供款为典型性商业地产市场的一手租金或是平均转租金的60%也可。例如：某市场的典型性商业5m2摊位平均转让费为10万元，平均一手摊位租金为3000元/月，则该市场在可以取代典型性商业的趋势下，15年使用权的价格在首付10万元月供3000元的基础上调整，相应的售价折合下来为40%即10万元，总额共25万元，合每平方米5万元。若以15万元按揭核算，月

8、供3000元即足够了，如发现月供高了或低了，则要调整首付与月供二者之间的关系，总之核心为月供，要以月供为标准进行首付调整。