商业物业运作模式

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1、随着我国社会主义市场经济健康发展和人民生活水平的日益提高，从上世纪90年代末期到本世纪初期，海内外多种经济成分的各类大型商业企业和大型的批发、零售市场、超级市场、购物中心等雨后春笋般纷纷落户于沿海和内地的大、中型城市，成为城市商业发展的主要潮流和城市繁荣水平的重要标志之一。 　　商业物业的发展，孕育着商业经营的国际化和多样化，也为商业物业的管理和服务提供了展示自身实力，在激烈的市场竞争中渴求生存和发展的平台。由于现代商业物业具有建筑规模较大，功能综合多样，公共设施、设备先进，经营方式灵活，商品种类繁多，商品供应渠道广阔，产品质量

2、相对稳定，商品价格具有很强的竞争性等特点，因此形成了商业经营的主导潮流。由此，对大型商业物业的管理和服务提出了更复杂、更全面、更具有个性化的要求。 　　以下，主要从五个方面谈谈商业物业管理的运作思路 　　物业管理前期介入对商业物业项目开发经营和后期管理十分必要和重要。 　　对于一项物业来说，基本分为“开发——经营——管理”三个阶段。从形式上看，物业管理是对物业的使用管理，但物业管理的实践来看，物业管理早期介入已日益成为整体物业开发、经营和管理不可分割的重要环节，成为关系项目效益高低，经营成败的主要因素。 　　物业管理注重建立追求

3、全过程最佳效益的现代化管理模式，所以在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，即从项目规划设计和施工阶段就开始给予高度关注和重视。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业管理的前期介入。其意义不仅在理论上，更在于实践上的应用。它的必要性和现实意义主要体现在以下方面： 　　（一）促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决 　　物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理，保障和提升物业的自身价值。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业的正常使用和管理企业的

4、服务，诸如物业质量、设施配套、设备性能、以及综合布局的合理性等，这些往往取决于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能限制在物业管理过程中最小范围之内，就必须注重物业管理的提前介入，使物业管理前期介入同规划设计、施工建设、设备安装调试以及功能区综合布局等同步或交叉进行。这样既可以满足以后顺利实施专业化物业管理和服务，又可以从业主或使用人的角度，凭专业经验查找和杜绝规划、设计、施工、安装上的一些潜在问题和缺陷，对物业的规划设计在使用者的角度进行审视，对不适之处提出修改意见和建议方案，优化、完善设

5、计中的细节，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症，保持房地产开发项目的市场竞争力。同时，前期介入的完善过程，也可以为开发商减少不必要的投资成本。 　　（二）便于管理者对所管物业的全面了解 　　物业管理行为的实质内容是服务。然而要服务得好，使业主和使用人满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装和使用性能等物业的情况了如指掌，无法在商业项目正式运作时科学管理，从容应对。因此，物业管理方

6、必须在物业的形成过程中就介入其整个过程中，才能发现问题，提出改进意见，结合商业项目实际，制定有针对性的管理和服务预案。 　　（三）物业管理前期介入是为后期管理做好充分准备 　　物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。通过前期介入，管理者可以更好地与开发商、建设方以及业主沟通关系，增进理解和交往，还可以为后期接管锻炼和培训管理和技术服务队伍。此外，还有利于物业公司在对物业实体实施管理之前，设计物业管理模式，合理设置管理和技术服务人员岗位，制定

7、内部管理服务规章制度和公共性约定。对多家产权单位的物业，还要统一筹划、筹备成立业主管理委员会等，以使物业正式交付验收时，物业管理企业便能有序地对物业项目和商户提供优质、高效的管理服务。 　　前期介入要突出务实性、前瞻性和有效性 　　物业管理的前期介入，尤其要突出务实性、前瞻性和有效性 　　所谓务实性，就是要从实际情况出发，抓住主要问题，提出关键性的改进和完善的意见和建议，解决最关键和实际的问题。如物业消防和安全功能的完善，设备、设施与物业使用功能的相互匹配，重要机电设备的质量保修和运行维护，以及交通、通讯、办公和商业信息化功能的

8、设置配套和环境保护等等。如果抓不住主次，分不清轻重，往往影响了重大问题的及时解决。 　　所谓前瞻性，就是要充分考虑今后物业自身和业主的使用需求发展的需要，对设计功能留有余地。如强电的额定功率数量，配电回路的预留，中央空调运行时间的季节变化和今后通讯、交通、物流配