商业房地产投资运作模式

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1、www.fdcsky.cn房地产商域网第四章商业房地产投资运作模式因为商户对市场的认同度不同,所以市场的运作手法就衍生出了很多种模式。随着认同度的加深，商户前期进入市场的成本就会加大；如果认同度低，则前期的进入成本就低。进入成本包括很多项目，如赞助费、建设费、入场费、会员费、好处费等名目繁多的一次性入市门槛费用，而运作手法就是通过各种组合实现其最佳营销。我们常常可以看到以下这些广告词。◆白云市场：5年包租，年收益8%，一次性返还前两年收益。◆北方明珠：签约方式有1年租期，10年租期；优惠政策为进驻的商户统一免租期3个月。◆盈通购物城：商业低首付创纪录，正常首付15万元，3年累计返还10万

2、，超低签约则只需首付5万元，月还款2000余元。◆万博商厦：抢占二环内旺铺，仅需4.8万元投入，3年包租，月供无忧。◆星河城：A.一次性付款享受98×97折优惠,B.按揭付款享受98商×98折优惠,C.其他付款方式享受98×99折优惠。业◆世冠宏业：租金保障，签约3年租金不变，免租1年。房地◆第三级：投资第三级，10年包租，轻松拥有50年商业产权等。产投资下面将详细介绍这些广告词背后的商业运作模式。分析69买资料光盘到房地产商域网(www.fdcsky.cn)www.fdcsky.cn房地产商域网第四章商业房地产投资运作模式一、租赁模式租赁模式主要根据商户对市场的认同度来确定，项目认同度

3、越高，进入项目的入市门槛也就越高，租赁也由此派生出许多模式。下面以认同度的高低划分，由低到高，依次列出在各阶段的租赁使用模式。1.项目认同低的情况下，优惠出租A免租3个月，交6个月租金使用9个月，或免半年租金；B前3个月免租，租金月付，押一付一，或租金3月一付；C在市场未成熟前，所有租金打5折，或是免收租金**天；D在某某日之前，不计租金，只收摊位保证金5000元。以上诸如此类以极其优惠的条件要求先入场的，都是因为其项目的认同度低，而需要商户占主导地位，以吸引商户入市的举措。2.项目认同度一般的情况下，正常出租A试营业1个月或3个月，租金押一付三，或是半年付；B交摊位押金**元，租金季付

4、或半年付，交付方式押二付三等；C交摊位押金门槛极低，仅几千元不等，租金年付或半年付。3.认同度略高的情况下，开始设置门槛A押金为**元（正常为2000元、5000元、1万元、2万元，视门槛高低不等），租金半年付或季付；B押金**元，租金年付但押金为1万元以上；C押金**元，租金要2年一付；D押金**元，租金3年分两期付清，在封顶付一部分，开业付一部分，交款时间从未交付使用时开始计算；E押金不变，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金；F押金不变，租金一次收5年，开业一次性付清前2年，然后第2年收商清后两年的，第3年收最后一年的；业G租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。房4

5、.认同度较高的情况下，门槛设置再高些地产A收押金**元，收取管理费，包括物业管理费、广告推广费（**元2投/m月），门槛中含条件，收取费用多样化，租金交付方式不变，季付或资半年付、年付；分B收押金不变，租金交付方式为半年付或季付、年付），收建设费析（或含某些硬件设施）5000元、1万元、2万元不等；70C收押金不变，再收入场费5000元或1万元，但要分楼层、分业态。买资料光盘到房地产商域网(www.fdcsky.cn)www.fdcsky.cn房地产商域网在好楼层、好业态的区域加收入场费，其他为正常；D收赞助费或入场费1万~5万元，但不收押金，租金季付或半年付或年付；E5年或10年经营权

6、买断费**元（低于5万元），5年租金不变，租金半年付或年付；F10年经营权买断费**万元，租金、押金按低于正常标准收取；G收取10年经营权买断费，不交租金，但收物业管理费，且管理费较高（略约低于租金）。5.认同度高，门槛高的情况下，设置复杂化A收押金5万~10万元不等，收入场费3万元、5万元不等，租金交付为一次收两年租金；B收取20年经营权买断费10万~30万元，租金年付，逐年递增；C10年、15年或20年经营使用权买断，办理按揭或分期付款，同时再另收取租金或高额管理费。在租赁中，由于项目的认同度不同，各模式的使用多姿多彩，因此，如何即能正确使用各种模式又能使利润最大化需要潜心分析。很多

7、项目的失败，就是在认同度不同的情况下，运用了错误的方法，因此我们要根据实际情况正确判断项目的市场认同度，正确使用各种方法。某某无产权大厦的几种招租表现方式（供大家参考）1.年租方式通常采用设置门槛，入场费或押金等，再一次性收取年租，以后每年收取租金的方式。2.5年使用权，分期付款即目前XX市场的租售方式，同样先是门槛，包含押金和两年的租商金，之后按照比例分两年收齐，合同5年一签订。业例如，标准铺位的门槛为4万元，两年租金约为4万元，