商品房开发项目的经济分析——以某房地产开发项目为例.pdf

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1、第26卷第6期河南财政税务高等专科学校学报Vol_26．No．62012年12月JournalofHenanCollegeofFinance＆TaxationDec．2012商品房开发项目的经济分析——以某房地产开发项目为例杜兴亮(河南财政税务高等专科学校工程经济系，河南郑州451464)[摘要]房地产业作为中国经济的支柱产业之一，是不是暴利行业已成为民众关注的焦点问题。可以结合一个实际开发的高层住宅楼盘，在分析商品房开发项目成本构成的基础上，详细分析房地产业的实际成本和利润率及影响其利润率的各种因素。分析表明，销售收入和总成本决定了开发项目的利润率，但

2、容积率和房产销售单价决定销售收入，土地价格、建筑安装成本及开发配套成本影响总成本，其中土地价格对总成本的影响尤其明显；房产售价受市场供求情况及国家有关调控政策影响较大，在市场供求情况及国家调控政策一定的情况下，容积率成为影响房地产行业利润率的最关键因素，容积率越高，利润率就越高，但两者不是线性关系。[关键词]商品房；房价；经济分析[中图分类号]F293．30[文献标识码]A[文章编号]1008—5793(2012)06—0029—04作为中国经济的主支产业之一，房地产业的迅猛发展对我国经济的快速增长功不可没。但是，人们在为房地产业对刺激经济增长感到兴奋的

3、同时，也发现身边的房价越来越高甚至无法承受了，人们开始为购房而发愁。因此，有人指责房价太高、房地产业是暴利行业、房地产业的利润空间太大。在民意的推动下，政府也认为房价虚高，通过一系列调控政策来抑制房价过快增长j。面对公众的指责及政府的宏观调控，开发商也是一肚子苦水，认为地价过高、税费过重，竞争激烈，开发成本逐渐增加。2010年社科院公布了对我国房地产业经济运行的研究成果，研究表明我国房地产业平均毛利率为55％左右l2]，而国内某著名地产董事长则说房地产业的平均行业利润仅为8％E33，双方各执一词，观点相差悬殊。事实上，民众的指责及房地产业的苦水都有道理，

4、也都是实际情况，那么房地产业到底是不是暴利行业?房价是不是真正存在虚高呢?这些问题只有在详细分析了房地产业的实际成本和利润率之后才能准确地作出判断。本文结合某实际开发的楼盘进行详细的经济分析，使民众对房地产业的实际成本和利润率有一个客观公正的了解，对房地产开发成本的构成、利润率及其影响因素有较清晰的认识。一、房地产开发项目成本构成为建设和销售房地产开发产品而在一定时期内形成的各项费用的总和就是房地产开发成本。其基本构成主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、管理费、开发间接费、销售费用、开发期税费及财务费用]。土地费

5、用，包括土地出让金、征地拆迁补偿费、青苗补偿费、拆迁费、土地补偿费、契税、土地交易费及其他费用。前期工程费，包括勘探设计费、勘探费、地下文物挖掘费、设计费、市政设施配套费、墙改专项费、招标[收稿日期]2012—11—10[作者简介]杜兴亮(1975一)，男，河南新乡人，河南财政税务高等专科学校讲师，工学硕士。29代理费、质量监督费、施工图设计审查费、三通一平费、临时设施费等。基础设施费，是指房地产开发期间为项目开发而发生的水、电、暖、道路、绿化、智能工程等费用。建筑安装工程费，指为完成开发项目而发生的建筑工程、装饰工程和安装工程费用，也是工程实体建设所发

6、生的费用，该项费用在总费用中所占比重较大。公共配套设施建设费，是指在房地产开发期间，开发商为提升开发项目的价值或按政府要求配套建设小学、幼儿园、会所、垃圾中转站、物业用房等项目所发生的费用。管理费，指开发商在开发项目期间工程项目所发生的人员工资、交通费、办公费用及相关税费。开发间接费，主要包括房地产开发公司所发生的人员工资、交通费、低值易耗品、咨询费、保险费、物业管理费等费用。销售费用，主要包括销售设施建造费、样板房建造费、销售设施运行费、营销人员人工成本、职工教育经费、营销人员行政办公费、差旅费(通讯费)、办公费等费用。开发期税费及财务费用，主要包括营

7、业税及附加、土地增值税、印花税、贷款利息等费用。二、工程实例及房地产开发经济分析某住宅小区工程，规划建筑面积310581．60m，结构类型为框剪结构，该开发项目包括1#～16#商住楼及地下车库工程，附属配套工程包括1所幼儿园和1所小学，其中1#～10#楼为30层，11#～16#楼为18层。工程建设分两期进行，总工期要求为4年。项目综合容积率为3．5，建设用地总面积为157．94亩。(一)房地产开发各项指标该开发项目总建筑面积为310581．60m，上部为住宅，下部为商业用房，其中住宅建筑面积为268350．84m，商业用房建筑面积为19827．84m；本

8、工程设人防地下室，平时作为车库使用，地下室建筑面积为15695．64m；小学、幼