房地产项目投资可行性分析分析——以gy房地产开发项目为例

《房地产项目投资可行性分析分析——以gy房地产开发项目为例》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、第一章导论1．1选题背景与意义1．1．1研究的背景1992年在极为有利的政治、经济环境下，中国房地产业得到全面快速发展。1998年6月，国务院出台了住房改革政策等一系列措施，带来房地产业一系列变化，促进我国房地产业的发展，使房地产业成为国家新的经济增长点。从1998年到2007年，我国的房地产行业各项指标每年以两位数的速度增长，全国房地产投资迅速增加，房地产业在国民经济的地位越来越高。2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长302％，比上年提高84个百分点；二是市场需求总体旺盛。2007年，全国商品住宅竣工面积478亿平方米，同比增长5％，比上

2、年上升58个百分点；销售面积691亿平方米，同比增长247％，比上年上升116个百分点，与此同时，商品住房空置面积继续下降，12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降166％，降幅较上年加快86个百分点；三是部分城市12月份房价环比开始下降。根据国家统计局发布的报告显示1．5月，城镇固定资产投资40264亿元，同比增长25．6％。其中，国有及国有控股投资16397亿元，增长18．0％；房地产开发投资9519亿元，增长31．9％。(数据来源：国家统计局综合科)。房地产开发投资对国家经济贡献的提高，同时也会对宏观经济、对房地产的平稳健康发展产生影响。于是，从2

3、002年开始，各式各样的调控房地产的市场政策和措施纷纷出台，防止房地产投资过热、稳定房价、遏制房地产炒作，以利于房地产业与国民经济的健康稳定发展。主要政策与措施有：1、2002年，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。2、2005年国务院向各个省市、自治区印发了旧《国八条》和新《国八条》。1日“国7八条”从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入来稳住房

4、价。新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅。3、2006年出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的“国六条"和9部委“十五条”，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出双70％的标准，进一步稳定住房价格。4、2007年，中国人民银行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，通知对开发贷款、土地储备贷款、住宅及商业用房购房贷款等都做了限制性规定，其中明确规定“第二套”住房贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高。这一系列的措

5、施出台后，在一定时期内体现了投资增幅回落、投机性购房得到初步遏制、住房交易行为渐趋理性、商品住房平均价格涨幅趋稳、房地产信贷增速放缓等调控效果，但仍存在投资增长过快、住房供应不合理、房贷增长过快等因素，这是因为房地产业的高收益使得许多投资商盲目投资、不断扩大开发规模、市场供给与需求不匹配所致。房地产是高收益与高风险并存的产业，它在为投资者提供获取高收益机会的同时，也为投资者带来的巨大的风险。如果投资者在房地产项目投资前，不做科学和客观的分析和判断，没有全面调查投资项目各方面制约因素，就不能保证投资的较高收益水平，甚至会导致投资失败。在南宁市民族大道路上曾经有两栋

6、楼就是因为开发商没有进行市场分析、风险防范，造成资金链断裂而“烂尾’’的。这种例子并不少见。这不仅使投资者遭受巨大损失，也给社会、经济、行业造成不利影响。目前在我国，大多数的房地产开发企业在投资决策时仍缺乏系统的分析和理论的指导，进行房地产投资分析研究的方法简单，缺少定量的指标和系统性。如何决策一个房地产项可不可进行投资、如何进行经济测算与评估、如何防范投资风险，就成为我们需要研究解决的课题。本人在房地产行业工作已经五年，主要负责公司项目拓展的工作。通过对MBA基础理论的学习，并且结合自己所从事的工作，本人以“房地产项目投资可行性分析与研究一以GY房地产开发项目

7、为例"作为硕士学位论题，通过理论与实例结合的方法，8对一般房地产投资进行分析理论研究及实例验证。1．1．2研究的意义1．理论方面通过对房地产开发项目可行性研究与分析，使我对房地产项目投资分析有了进一步的理解，为在进行房地产项目投资中，如何防范风险、进行市场定位和控制成本等提供了提供理论依据。2．实际应用方面通过以GY房地产开发项目为案例，对房地产项目可行性研究的的以下主要内容进行科学分析：一是项目基本情况、特点分析；二是宏观经济形势和房地产市场分析；三是项目开发方案评价和选择；四是对拟定开发项目的经济测算和财务评价。以此来检验房地产项目可行性研究的内容和项目的可

8、操作性，最终为企业选择投