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1、REITs的发展及对机构投资者资产配置的作用 REITs 12王庆仁高春涛 (1.上海金融学院,上海；2.平安保险资产管理有限责任公司,成都) 摘要：REITs具有“长期收益率高于股票，波动性低于股票”的风险 /收益特征，更为重要的是REITs与股票、债券的相关系数低。机构投资 者的传统组合中通常只包括债券、股票类证券，加入REITs可使组合优化,即组合有效边界向左上方移动，意味在相同风险水平下，增加REITs后的组合可获得更高收益，或是为取得相同收益水平，增加REITs后的组合只承担更低风险。b5E2RGbCAP 关键词：房地产投资信托基金；资产配置；投
2、资组合 作者简介：王庆仁，博士，上海金融学院金融研究中心研究员，研 究方向：证券投资理论。高春涛，女，供职于平安保险资产管理有限责任 公司，西南财经大学金融学博士生。 中图分类号：F830.9文献标识码：A REITs即房地产投资信托基金，按香港REITs守则的定义是以信托方 式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人 提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单 位获得的资金，根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及 购入房地产。 REITs的发展源于美国1960年内地税则（InteralReve
3、nueCode）与不动产投资信托法案（RealEstateInvestmentTrustAct）的通过。起初法令上只允许权益型REITs的设立。初期的发展相当缓慢，1967年开放抵押类REITs，促使REITs的规模快速扩展，但整体市场仍不大。1993年时，开放退休基金得以投资REITs使得投资群扩大，REITs的数量成长至189个，资本额成长超过三倍到322亿美金。到了1997年，不单是金额增加，REITs成立个数也增加。到2005年11月,REITs在美国已有相当规模，已上市的REITs共197只，市值3339亿美金。p1EanqFDPw 根据REITs的资金投向的不
4、同，可以将它们分为三大类：权益类 （Equity）、抵押类(Mortgage)和混合类(Hybrid)。权益类主要收入来源 1 于房地产的租金,受利率影响相对比较小，抵押类收益主要来源于房地产 贷款的利息，抵押REITs股息收益率比权益类REITs高，受利率的影响比较大。混合类REITs采取上述两类的投资策略，具有权益类REITs和抵押类REITs的双重特点，收益率亦介于二者之间。见表1。DXDiTa9E3d 1. 权益类抵押类混合类 总收益率股息收益总收益率股息收益总收益率股息收益 率率率 -4.627.59-33.226.90-35.907.53199
5、9 26.379.8615.9612.6311.6113.502000 13.938.0877.3430.9750.7510.172001 3.826.9431.0816.8523.3010.942002 37.138.6657.3919.2056.1911.342003 31.587.2318.4310.5223.908.212004 10.463.99-22.954.59-4.993.772005 来源：REITs协会，截止2005年11月30日 REITs在美国种类繁多，涵盖零售业、工业、办公楼、公寓、医院等 房地产，其中工业/办公与零售与住宅合
6、计占了REITs的半壁江山。见表2。 2. 按行业分类市值（百万美金）占比（%）REITs只数 工业/办公88,286.326.438138 办公57,259.717.146924 工业20,248.16.06357 混合10,778.43.22777 零售82,053.124.571533 购物中心35,221.210.547318 区域商业街40,904.812.24939 独立小店5,927.11.77496 居住50,082.514.997627 公寓47,760.214.302222 建房2,322.30.69545 多样化26,428
7、.47.914218 出租/休闲18,208.95.452819 仓库14,249.84.26725 医院16,168.04.841614 专业14,490.04.33926 2 抵押23,968.67.177637 住宅抵押16,701.85.001525 商业抵押7,266.92.176112 合计333,935.6100.0000197 来源：REITs协会，截止2005年11月30日 亚洲REITs的市场最大的是日本和新加坡，分别有243亿美元和53亿美元的市值。 日本在2000
