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1、http://www.docin.com/sundae_mengREITs风险收益特征及其资产配置作用摘要：REITs具有“长期收益率高于股票，波动性低于股票”的风险/收益特征，更为重要的是REITs与股票、债券的相关系数低。机构投资者的传统组合中通常只包括债券、股票类证券，加入REITs可使组合优化,即组合有效边界向左上方移动，意味在相同风险水平下，增加REITs后的组合可获得更高收益，或是为取得相同收益水平，增加REITs后的组合只承担更低风险。关键词：房地产投资信托基金；资产配置；投资组合中图分类号
2、：F830.9文献标识码：AREITs即房地产投资信托基金，按香港REITs守则的定义是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。REITs的发展状况REITs的发展源于美国1960年内地税则（InteralRevenueCode）与不动产投资信托法案（RealEstateInvestmentTrustAct）的通过。起初法令上只允许权益
3、型REITs的设立。初期的发展相当缓慢，1967年开放抵押类REITs，促使REITs的规模快速扩展，但整体市场仍不大。1993年时，开放退休基金得以投资REITs使得投资群扩大，REITs的数量成长至189个，资本额成长超过三倍到322亿美金。到了1997年，不单是金额增加，REITs成立个数也增加。到2005年11月,REITs在美国已有相当规模，已上市的REITs共197只，市值3339亿美金。根据REITs的资金投向的不同，可以将它们分为三大类：权益类（Equity）、抵押类(Mortgage)和
4、混合类(Hybrid)。权益类主要收入来源于房地产的租金,受利率影响相对比较小，抵押类收益主要来源于房地产贷款的利息，抵押REITs股息收益率比权益类REITs高，受利率的影响比较大。混合类REITs采取上述两类的投资策略，具有权益类REITs和抵押类REITs的双重特点，收益率亦介于二者之间。见表1。表1.权益类、抵押类和混合类REITs收益率对比权益类抵押类混合类6http://www.docin.com/sundae_meng总收益率股息收益率总收益率股息收益率总收益率股息收益率1999-4.627
5、.59-33.226.90-35.907.53200026.379.8615.9612.6311.6113.50200113.938.0877.3430.9750.7510.1720023.826.9431.0816.8523.3010.94200337.138.6657.3919.2056.1911.34200431.587.2318.4310.5223.908.21200510.463.99-22.954.59-4.993.77来源：REITs协会，截止2005年11月30日REITs在美国种类繁多，
6、涵盖零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产，其中工业/办公与零售与住宅合计占了REITs的半壁江山。见表2。表1.美国上市REITs的行业分类按行业分类市值（百万美金）占比（%）REITs只数工业/办公88,286.326.438138办公57,259.717.146924工业20,248.16.06357混合10,778.43.22777零售82,053.124.571533购物中心35,221.210.547318区域商业街40,904.812.24939独立小店5,927.11.77496居住50
7、,082.514.997627公寓47,760.214.302222建房2,322.30.69545多样化26,428.47.914218出租/休闲18,208.95.452819仓库14,249.84.26725医院16,168.04.841614专业14,490.04.33926抵押23,968.67.177637住宅抵押16,701.85.001525商业抵押7,266.92.176112合计333,935.6100.0000197来源：REITs协会，截止2005年11月30日6http://ww
8、w.docin.com/sundae_meng亚洲REITs的市场最大的是日本和新加坡，分别有243亿美元和53亿美元的市值。日本在2000年11月修改了投资信托法，修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。在2001年，日本成为提供REITs的第一个亚洲国家。日本J-REITs有两种型态：一是公司型态，所发行的证券是投资凭证；另一种形式是契约型，如同基金的形式，发行受益凭证。到2005年12月，日本已有28只REITs
