2011年新余市房地产市场概况.docx

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1、新余市房地产市场调研报告本报告包含以下内容：第一部分新余城市概况一、城市概况1、新余城市概况2、新余交通概况3、辖区与人口4、历史沿革与人文景观二、城市经济发展情况1、整体经济发展情况2、经济产业结构3、社会收入与消费情况4、城市规划三、城市发展特点第二部分新余房地产市场概况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资2、房地产市场供给与需求情况二、房地产市场项目分析1、全市在售楼盘基本情况2、在售项目特征分析三、房地产市场整体特征分析第一部分新余城市概况1、新余城市概况新余市位于江西省中部偏西，袁河中下游，是江西

2、省直辖市。东距省会南昌市150公里，距宜春64Km。东临樟树市、新干县，西接宜春市袁州区，南连吉安市青原区、安福县、峡江县，北毗上高县、高安市。新余市是赣西的中心城市，是赣西地区交通枢纽和经济重镇。2、新余交通概况新余交通区位优势明显，投资环境优越。浙赣铁路横贯东西，京九铁路傍市而过，赣粤、沪瑞、武吉三条高速公路和四条省道在新余交汇，成为全国680多个城市中少有的高密度高速公路通过的城市，构建了新余与“长珠闽”对接的5小时经济圈。3、辖区与人口新余市辖分宜县、渝水区、仙女湖名胜风景区、高新技术经济开发区和孔目江生态经

3、济区，设11个乡、15个镇、9个办事处，有392个村民委员会、3739个村民小组。　全市总面积3178平方公里，2007年末，全市总人口为112.58万人，城镇化率为51.85%。4、历史沿革与人文景观新余市历史悠久，人文底蕴丰厚，山川秀丽，资源丰富。远在新石器时期，人类就在此繁衍生息。三国吴宝鼎二年(公元267年)建县，迄今已有1740年的建城史。1960年建市，1963年撤市，1983年恢复为省辖市。二、城市经济发展情况1、整体经济发展2010年新余实现地区生产总值631.22亿元，较上年增长16%，整体经济环境

4、良好；据新余历年经济发展情况可以看到，GDP保持持续增长态势，近四年来均保持13%以上的增速。随着城市招商引资力度加大，以及城市发展较快，预计未来城市将继续保持上涨趋势。2、经济结构根据历年产业结构可以看到，目前新余以第二、第三产业为主，随着工业、的进一步发展，第二、第三产业将比重逐步提高。第二、三产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供良好的经济环境。3、社会收入与消费情况根据新余历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其

5、中消费增长速度较收入增长速度较快，城市居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。4、城市规划发展方向：以东西向拓展为主，适时南北向跨越为辅。总体发展态势：轴向对接，持续发展本期城市建设总方针：东拓、西延、北优、南蓄总体空间结构为“一城两江三环路，四中心六功能区”。一城：城市整体两江：袁河、孔目江三环路：内环、中环、外环四中心：城北孔目江畔城市主中心、城南老城商贸中心、南部仙来商业中心、城东商贸物流中心六功能区：城北区、城南区、城东区、水西区、河下区、仙来区三、城市发展特点根据城市的基本情况与经济发展情况，我们

6、可以看到目前孝感的城市发展特点有以下几点：Ø新余的城市化进程较快，与全省11个地市相比，新余目前排全省第一。Ø新余市的人口基数较低，保持增长态势，但增长幅度较小，受基本产业结构的影响，新余的城镇人口较农村人口多，人口的增长态势控制在合理的范围内。Ø经济发展快速增长，新余属于典型的工业型城市，同时第三产业有很大的发展空间。新余的主导产业（支柱产业）分别为：新能源、钢铁、新材料三大产业。Ø居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变Ø新余的未来规划以东西向发展为主，适时南北向跨越为辅城南板块作为老城商贸中心，虽然不是重点发

7、展方向，但老城区拥有绝版的地段和稀缺的土地资源。Ø第二部分新余房地产市场概况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资从新余历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持稳步增长，但近两年增速有所回落，房地产开发投资占固定资产投资比例较小，房地产投资增速缓慢，基本无明显上升态势，随着城市框架及人口框架的不断拉大，预计后续可能会出现明显上升势头。2、房地产市场供给与需求情况全市商品房屋施工、竣工以及销售面积套数单位：万平方米2010年2009年2008年2007年竣工面积104.0891.8452.48113

8、.8销售面积151.26121.0848.04125.7供求比０.７0.81.10.9根据相关统计可以看到，新余房地产供给与需求有以下几个特点：从2007-2010年的竣工面积与销售面积对比来看，由于受到金融危机的影响07—08基本处于供大于求，其它年份均出现供不应求的局面，从调研情况来看的话，预计未来一段时间内新余房地产将继续保持这种火爆场面