城市建成区土地再开发对策研究.doc

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1、城市建成区土地再开发对策研究摘要：分析了现阶段我国城市建成区土地利用的现状及存在的问题,并结合当前我国城市建成区土地再开发面临的主要困境，有针对性地提出了城市建成区土地资源再开发的对策，以提高城市用地效率。关键词：建成区；内涵挖潜；用地结构；旧城改造；再开发中图分类号：F293.2文献标识码：A文章编号:1674-9944(2017)2-0118-031引言关于城市建成区土地资源再开发的研究，其实质上就是关于城市土地集约利用的研究。土地是一种稀缺的资源，是人类赖以生活和生产的基础。目前，我国在大力发展城市化建设，但一味盲目地追求城市建成范围的扩大导致城市建设用地不断增

2、加，而土地资源自古以来就是一种稀缺性资源，这种稀缺性与城市发展的急迫需求形成矛盾。同时，城市建成区存在着明显的土地资源的低效率利用。笔者认为，健康的城市发展，不应只注重城市范围的简单扩张，还应重视城市发展的质量，量质并重。因此，如何对城市建成区的土地进行再开发、挖掘城市用地潜力、提高土地利用效率是城市化健康发展的必然选择［1］。2现状分析城市的人口和各项社会经济活动是以城市土地作为载体的，城市化的发展必然要求城市规模的扩大以及城市用地的扩展，但冃前我国大部分城市处在无序的城市外延扩展阶段，城市建成区土地利用的低效率现象十分明显。例如，郊区土地资源开发成本低廉，而城市建

3、成区土地再开发成本相对较高，导致我国城市建设占用耕地过多，而没有足够重视城市土地的内涵挖潜。再有，建成区土地利用结构和空间布局不合理，长期忽视城市规划和城市生态环境建设，无法发挥出最大效益，造成旧城区土地浪费严重，利用效率低，产生“城中村”问题，严重影响城市的可持续发展。3城市建成区土地利用不合理表现在我国，城市建成区土地利用不合理现象是非常普遍的，可以说是很多城市的通病。这种不合理主要表现为2个方面：一是建成?八土地利用的低效率；二是用地结构和空间布局上存在着不合理。这2个方曲都极大地影响着城市功能的发挥。具体来看，我国城市建成区的土地利用主要存在着以下几个问题。3

4、.1土地利用效率低，待改造的旧城区面积大城市的土地利用效率主耍是由土地的投入-产出效率来进行衡量的，在我国城市化过程屮，城市扩展主要依靠向城市边缘区进行扩张，而旧城内部土地资源的利用潜力却没有充分释放出来。很多城市的黄金地段都出现了地均GDP偏低的现象。根据土地的级差收益规律，城市黄金地段本该为商业或商品房所用，但目前却往往被政府部门和经营不善的工厂、企业占据，这造成土地资源的极大浪费［2］。城市土地利用的低效率还包括很多方面。例如土地利用的不充分，没有重视地上地下空间的共同开发；老城区的开发成本和阻力比向边缘区扩张大的多，所以老城区的开发不够；城中村布局混乱，问题严

5、重等。由于我国城市发展习惯于外延扩张，一味的追求城市面积的扩大，这样必然会引起原有土地资源利用的不够充分，造成土地的浪费。这种城市建设“摊大饼”的现象，导致城市建成区土地利用效率不高，城市的集聚效应得不到充分发挥，极大地影响城市的可持续发展［3］。3.2建成区低效利用土地和闲置土地大量存在在很多城市存量土地中，低效用地的现象很多，特别是在一些老城区,土地利用结构不当及土地利用效率低下的现象非常突出［4］。例如武汉市,一些污染重、扰民大的企业分布在城市的中心区，甚至在城市的住宅区中,土地利用的生态、社会、经济效益都处于较低状态。一些建筑密度低、容积率低的建筑分布在武汉市

6、市区的黄金地段，而经济效益高的商贸、服务业则无法进驻，制约了城市土地的利用效率。闲置用地体现在城市建成区的新增用地中，由于每年城市都会新购置建设用地，而土地开发的速度跟不上新增城市建成区土地增长的速度，导致有大部分土地闲置，不能及时得到利用，造成土地资源的浪费［5］。3.3用地比例结构不合理，难以发挥城市功能我国城市建成区用地比例结构不合理现象比比皆是，结构不合理主要体现在以下几个方面。(1)工业用地比例偏大。按照国外的城市规划经验來看，一个城市的工业用地比例一般不超过15%［6］。而在我国，城市工业用地比重偏人现象比比皆是，这样不仅妨碍了城市功能的发挥，同时也降低了

7、城市居民的生活质量。(1)对外交通用地严重不足。对外交通用地不足，会导致道路功能过多，造成人流和车流挤在一起，严重影响道路的通畅，加剧老城区的居住生活问题，影响老城区的土地利用效率的发挥。（3）绿地面积所占比例小。在很多城市的建成区内，公共绿地很少,城市的绿化零散且未成系统；供休憩游戏的绿化空间占比很小；道路绿化情况不理想。即便是在很多单位和居住区留有很多空地，但其屮绿化地仍然较少。过低的绿化率与过高的居住率导致了居住环境差、居民的生活质量低⑺。3.4城市用地空间结构不合理城市用地空间结构的不合理主要体现在各类用地相互混杂。城市的中心地段往往分布着使