转型期城市更新中土地再开发的模式与机制研究

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1、城市更新改造研究URBANRENEWAL转型期城市更新中土地再开发的模式与机制研究◎黄晓燕曹小曙摘要：在总结和评价转型期我国城市更新中土地再开发的模式与机制的基础上，从土地制度视角深入分析土地再开发制度与城市更新的关系及内在矛盾，并提出城市更新与土地再开发协同治理机制及政策建议。关键词：城市更新 土地再开发 土地制度 模式与机制【中图分类号】F293.3改革开放以来，全球化、市场化及中吴良镛院士提倡采用有机更新模式，来阻国整体社会运行体制急剧转型背景下，以止对北京老城的破坏及对低收入居民的驱城市外部空间快速扩张和

2、内部空间结构调逐（吴良镛，1995）。阳建强等概括了1949整为重要表征的城市空间重构正受到广泛年来我国城市更新的发展过程、旧城更新关注。由于城市快速扩张受到土地资源的的现实、特征和趋势（阳建强、吴明伟，刚性约束，城市增量土地供应趋紧，因此，1999）。方可提出社区合作的更新模式，面向存量土地再开发的城市更新成为地方建议在社区组织、居民、政府和开发商之政府解决空间发展瓶颈的重要突破口，也间建立一个合作框架（方可，2000）。何是推动城市未来经济增长的主要动力。深静等提出运用渐进式小规模有机更新改近年来学术界对我国

3、城市更新及土地造，实现居住社区中社会网络的保存和发再开发进行了广泛的研究，涉及城市空间展（何深静等，2001）。研究视角从最初发展的多个研究领域，如城市更新、旧城简单讨论城市物质空间环境更新及政府和改造、城市绅士化、城中村改造等。研究开发商在城市更新中的作用延伸到从公共内容集中在对城市更新特征及模式、城市管理学、政治经济学、社会学等多个视角土地再开发的组织、存在问题等方面，如关注城市更新和土地再开发的物质空间、【基金项目】国家自然科学基金资助项目（40571052）。《城市观察》2011年第2期5UrbanIn

4、sight,No.2,2011专题·前沿URBANHIGHLIGHTS·LEADINGTHEORY综合治理机制、社会网络等城市更新整体来城市经济增长和改变城市面貌，使其成环境的提升。总体而言，当前我国城市更为长期以来中国城市更新的主导模式，并新的相关研究主要是引介和反思西方城市成为推进中国城市增长的重要助力器（何更新、土地再开发的理论及经验，或对我深静，2008；佘高鸿、吕斌，2008）。国城市更新实践和更新方式进行简单讨然而，我们也不得不看到房地产开论，缺乏对城市更新动因、政策、体制和发导向的土地再开发模式以追

5、求短期的投运作方式的深刻反思，更缺乏对土地制度资回报率为目标，缺乏城市整体经济和社改革及现行土地再开发体制下的城市更新会更新的基础，呈现出强烈的经济利益驱治理过程与模式，土地再开发机制与城市动性特征，在操作上也存在制度缺失、利更新的关系及内在矛盾的深度探讨。益失衡、空间失序和社会阶层不平等现城市土地使用制度改革被视为推进象。由此催生的城市更新规划失控、房价我国城市空间重构及功能重组的主要因素高涨、社区解体、居住分异和社会不公平（Healey,Barrett,1990；Wu,2001），在现等一系列问题，正威胁着城

6、市长远发展。行土地制度及土地政策的影响下，城市更改善群众居住条件是城市更新和城新呈现出越来越强的经济利益驱动性和利市住房制度改革的根本目的，切实保障城益冲突的特征，由此引发的一系列问题也市中低收入群体的利益是城市更新的首要成为城市发展的重要隐患。深入探讨城市目标。然而，以经济增长为主要诉求的房更新中土地再开发的模式与机制，分析土地产开发导向的土地再开发模式，以追逐地再开发机制与城市更新的关系及内在矛经济利益为主要动机，通过牺牲日常使用盾，并提出城市更新与土地再开发协同治价值来榨取城市空间的交换价值，趋利性理机制及

7、政策建议，对于指导未来城市化的城市更新导致旧城区的传统社区和社会健康发展，制定适宜的城市更新政策及引网络被破坏，高附加值的豪华公寓、商品导城市整体环境质量的提升具有重要的理房、写字楼及商业设施取而代之。房地产论及现实意义。商对高额利润的追逐催生房价迅速上涨，被置换的居民往往无法在原住地及周边地一、我国城市更新中土地再开区购买或租赁房屋，大部分内城居民被迫发的模式及特征外迁，直接导致了社会空间的分异和居住隔离，增加了社会不稳定因素，导致旧城.房地产开发导向的土地再开发成为社会资本减少、文化资源损失、居民失去主要模

8、式可持续发展的能力。中国在由计划经济体制向市场经济2.土地再开发中地方政府角色的企业体制的转型过程中，大规模旧城更新是一化倾向种典型的在市场逐利行为的驱动下开展起全球化、市场化与分权化背景下，来的房地产开发活动（方可，2000）。随中国随着中央政府行政管理权利的下放，着城市房地产业迅速发展，由于房地产开地方政府被赋予了更多的决策权和资源配发导向的土地再开发能在短期内有效地