城市土地可持续利用的对策研究.doc

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1、第q卷第3期1999年7目Vd.INo-SJuly..1999中国口•资源与环境CHINAPOPULATIONrRESOURCESANDENVIRONMENTM城市土地可持续利用的对策硏究nu优t土•冋（IB东省滨州地区上地■管理同「滨州一256600J（山东省滨州地区建筑设计研究院•滨命.256600）摘要本文分析了我国城市土地利用上存在的问《•在此基础上，指岀了城市土地可持嫌利用的途径并提出了城市土地可檢续利用的对策。关键调城市土地：可檢续利用；对策1城市用地中存在的问题1.1城市外延扩张，占用大置耕地据对37座特大城市的卫星遥感判度加量度

2、和量算，1986〜1996年城市主城区用地规模扩大了50%;尤其是对17座城市高分辨卫星监SS数据分析，这10年主城区用地规模扩大了60%以上。1981〜1995年全国城市建成区用地平均年增用地约930km2z城市用地的扩大主要是通过外延扩展，其中占用耕地比例接近60%。即平均每年占用耕地近5.6万hm2。尤其是一些经济发达地区，城市人口增加快，城市占地多，所占地中的耕地比重高。我国1992年的"开发区热"也造成了大量耕地被占用和闲置。L2忽视内涵挖灌，集约利用程度低许多城市的旧城区普遍存在着建筑陈旧、基础设施落后、土地产出率低等问题。土地长期处

3、于低效利用状态，土地潜在的闲置和浪费现象十分严重；而新城区土地利用率和产出率大多也处在较低水平。据有关专家测算.1994年我国612座城市总平均容积率（城市用地上的建筑总面积与城市用地总面积之比值）仅为0.264。目前，我国城市用地内涵潜力很大。初步测算，在我国城市建成区尚有40%左右的容纳能力。城市商品房空置，实质上是城市土地的隐形闲置。从1995-1997年,全国商品房空置面积增长了39.6%,平均每年增长约20%,土地隐形闲置面积也随之逐年增长。1,3土地利用结构不合理，功能布局紊乱据统计，一是我国城市工业用地占城市面积的20%〜30%,超

4、出合理限度（10^-15%）的10多个百分点。工业用地过多并占据城市的黄金地段，不仅土地产岀率低，而且王业生产产生的-三废"污染城市环境；二是生活、商业、公共设施用地少，约占37%;三是道路、广场、绿化、体育等用地不足，我国人均城市绿地只有3.3tn.同时，城市各功能区布局混乱，生产区、生活区、商业区交错分布，企业布局在市区，党政机关拥挤在商、埠黄金街道，工业包围住宅，住宅包围工厂等，给生产、生活带来诸多不便，人民健康受到严重影响，又限制了城市中心商务功能的发挥。收稿日期d卯9_O6_15作者》介：荆树拄，山东省滨州地区土地皆理局法规处究方向为土

5、地管理理论研究=城市土地利用不合理的原因一是地方政府缺乏有效的约束机制，即土地利用规划与城市规划落后二者协调不够；土地管理制度失效；土地收益分配不合理•二是城市土地使用者缺乏有效的约束机制.即土地无偿使用；地价偏低；土地税制不全等，2城市土地可持续利用的途径2.1充分利用城市闲置地及废弃地据调查•城市建成区内现有空闲地约占建成区面积的173九即使是一些土地利用率较高的老城区.也还有一定数量的旷地、边角地、闲置水面及其他闲置地•上海市是人口最密集的城市之一，市区人均占地42.9m据分析,市区内尚有20k"的工业,仓储用地可以再开发,再利用.进行商

6、、住建设•目前全国的城市人均用地1U1.6m：.在一些工矿城市，除闲置地外，还有近70万hii人的废渣场、尾矿场及其他废弃地=2加强旧城改造我国大多数城市都是依托旧城外延扩展发展起来的，在新区发展的同时，旧城普遍存在拥挤、破旧、设施落后、环境脏乱•土地低效利用等问题。城市土地总平均容积率不足0.3,如果提高到0.4,說意味着可增2000km2的建筑面积。另外，城市的地下空间也有不可忽视的潜力。如北京市地下空间可提供64亿11A的建筑面积，充分挖攔城市存量土地潜力.就要加快旧城区改造步伐，通过旧城改造，对旧城土地进行二次幵发>既可节约土地>又可提高

7、土地使用效率，并改善城市环境a2.3积极推进土地置换土地置换是指具体地块使用性质及功能的转换，既可以是直接转换>也可以是通过空间位置的转换达到提高土地利用效率，充分、合理、高效利用土地的目的。城市土地转换也是挖掘城市存量土地潜力的有效手段之一D近年来，许多城市在充分发挥市场机制对土地配置的基础性作用和土地级差效益的基础上•结合城市建设及产业结构调整和企业的改制、改组、改革，积极推进土地转换，特别是对区位条件好、土地级别效益高的工业用地进行置换，如对一些经济效益较差的企业实行•’退二进三'其他一些企业则逐步迁出发展三产。3城市土地可持续利用的对策与

8、建议城市可持续利用是指：通过各种途径和措施实现城市土地的合理利用和优化配置•使有限的城市土地资源持续地满足城市可持续发展和人n日益增长的