建立城乡统一的建设用地市场——对建立城乡统一建设用地市场的思考-论文.pdf

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1、ZT专题编者按：土地是最重要的生产要素之一，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)提出建立城乡统一的建设用地市场，明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求，这对于构建现代市场体系、缓解城乡建设用地供需矛盾、切实维护农民土地权益、保持社会稳定等都将产生广泛而深远的影响。请关注本期十八届三中全会热点问题探讨——二j__I『_r建立城乡统一的建设用地市场，是我国土地市场未来发展的方向，其推进过程涉及土地权属调整、户籍就业制度等诸多问题，这注定了改革是一个不断摸索前进的过程。只有在摸索中不断总结、完善，才能让城乡统一的建设用地市场运行逐渐走向顺畅。《决定》

2、在“加快完善现代市场体系”部分，明确提出了乏城乡统一的建设用地市场，并指出在符合规划和用途管制下，允许农村集体经营性建设片j地m让、租赁、入股，实行与目特别关注fl-房供应也会夫量增JJI1，房价即会大幅下跌。)】『5房地产市场涉及社会、经济等诸多层面，房地产么，问题真的会这么简吗?调控应该是一个全方位的调控。降低房价并非靠对于通商品而，供给增加必然导致价格的增加土地供应那么简单。笔者认为，需求是一切问题卜降，这是价值规律作川的结果．但前提是增加的供的导向，房地产调控，应该从人的需求调控着手。我给必须是j原先商品的使川价值(效川)同等的。对国日前依然处于城镇化快速发展阶段，当前人

3、口大r一般商ni，增加的商品的使J}】价值与原先的量涌向人城市，更不』tl说偏远的农村了。大城市优越歼尤差异。但住房是一种特殊的商品，其区位因素是的交通、教育、医疗、就业、收入条件甚至包括名望，常重要的，小同位置的商品房，使j11价值不一样，都成为吸引外来年轻人和务工的主要素，最终而价格也会差别很大、这也是为什么一线城市的导致大城市拥挤不堪。一方面是大城市的住房供不膀价与二、线城市的房价差别很大的原因。应求、房价高耸，另一方面是巾小城市住房过剩、无住房是j土地搁绑存一起的，位置的不可移动人问津。性是土地的有属性。对r当前大城市而言，土地供此，从长远来看，解决不级别、不同位的廊已接

4、近假『；}l，住房的供不应求已呈常态化。利用农城市发展的平衡问题是非常必要的。一方而，要坚持村集体经背性建设Hj地建没的住房，即便能颁发罔走以人为核心的新型城镇化道路，加强同家城市体有土地it{8I房产征，其使j}】价值与城市内部的房子系规划的顶层设计，发展规模适俊、分工科学、功能仍然有巨人的蔗别。对于城市打生活的无房户配套的城市群。另一方面，要加大中小城市的产业、民而言，他们渴望的足城市内部或周边拥有自教育、医疗等基石jI{建设的投入，有效改善巾小城市的的仲房．⋯城rf1村以及城市周边的农村已开发就业、生活环境，增加i、四线城市和中小城镇对民殆尽，只剩下偏远的农村相对充足的土地

5、供给。【夫l众的吸引力，这样既有利于缓解大城市压力，义可以此，受位索的影响，【{『J使是在农村建了大量的商促进中小城市的快速发展。当叶，小城市发展有了一。房，但对行购房需求的城市居民来说，并不能形成定的积累，就能够进一步辐射到相对偏远的农村，推彳效供给，埘城市房价的冲击是十分有限的。进新农村建没步伐的加怏。这样才能逐渐平衡土地事实受2008年以来一、二线大城市房价快的“区位因素”影响，进而有效释放农村建设川地，平速上涨的影响，许多城市打者不得小放弃在大城抑地价房价。市买房的梦想，转而、四线城市或周边的／i、城镇伞会提出的建城乡统一的建设用地市场，为求便宙一点的安身之所．如北京市周

6、边的燕郊、大我土地市场未来发展带来了方向性的指引。然而，厂、香河等小城镇，近几年以其相埘交通便利的其推进过程涉及人口城镇化与土地城镇化的配、f、低廉的房价吸引了小少北京务T荇前来置业购土地权属调整、土地溢价的收益分配、户籍就业制度房，进而也托离了房价。¨益攀升的房价也吸引了房等诸多方面的问题。同时，还要面对地方土地财政、地产投资，新建楼盘如雨后春笋。客观地说，大城市小产权房等历史遗留问题。这注定了改革足一个不脚边小城镇』训也产的人丌发，对丁缓解大城市的断摸索前进的过程，只有在摸索巾不断总结、完善，房供需矛盾，解决多数低收入阶层的居住问题起才能城乡统一的建设用地市场运行逐渐走向川到

7、了非常承的作用，但㈦时也带来交通拥堵、环境畅。圆小佳等诸多问题。日fji『，我国j、四线城市及大城市(中国国土资源报网2()13．11．25)埘边小城镇的商rr『I房供臆开始呈现过剩状态。如果不考虑I×他实际，_}Ij-利用更远的农村集体经营性建没『{j地增加住房供应，并不能有效地解决城市外来务的需求，反而会增加不必要的交通投资，导致新一轮的件房过剩、201402南方国土资源17ZT专题深化征地制度改革涉及重大利益格局调整，牵一发而动全身。也正是因为如此，征地制度改革圆满完成“还