灌云市调报告-项目定价报告.doc

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1、中信嘉华工作联系函（001）徐州市颖都房地产开发有限公司:您好!经过我们对灌云县房地产整体市场和个案楼盘的深入调研，作出以下调研数据和分析，进入2008年以来，灌云县房地产市场呈现出新的局面和特征，具体表现如下：1、在2007年进行开发的项目，到目前为止，已经销售完毕和进入上房阶段，部分项目在做最后的清盘，具体有以下项目：项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）剩余房源销售均格（元/㎡）金陵御花园7203683㎡两房两厅一卫还有5套1700江山花园3070252000130㎡三房两厅一卫还有10套1750富园广场8809580

2、～140㎡，两房～四房150套左右2200怡景花城86710一期246套全部售完，二期元月份开盘，80～140㎡，两房～四房1600注：颖都·伊山水岸中信嘉华金陵御花园项目距离我们项目较远，位于灌云的新城区，江山花园项目位于清泉宾馆南面，这两楼盘所剩房源极少，即将上房，这对于购房者来说是很大的吸引力，但迟迟没有去化完毕，可见价格有些偏高。富园广场项目原为灌云县政府地块，处于县城的中心位置，和我们项目同处于胜利路的东西两端，可以作为我们项目的定价的主要参考依据。以上价格全部为售楼部对外报价，实际的成交价格会有2～3%的折扣浮

3、动。2、新楼盘不断涌现，以大盘为主。云达·世纪明珠30万㎡，溢彩馨都25万㎡，君悦华庭14万㎡，阳光景都12万㎡、恒辉·伊山华庭近10万㎡3、新上市的楼盘突破以往建筑风格的单一、雷同，在走个性化风格。如溢彩馨都的西班牙风情，君悦华庭的地中海风格等。4、各家楼盘的营销推广多元化，广告的力度在加大，户外广告、报纸夹页、短信、活动宣传等5、住宅项目的商业面积的比重在增大，从而来加强本项目的自身配套设施。6、小区的景观建设做的更精更细。大规模的中央景观带、完善的休闲娱乐配套设施等。7、小区的物管逐步走向智能化。颖都·伊山水岸中信嘉

4、华8、土地的上市量在加大，据我们统计，从2007年下半年至今，新区和主城区出让达20块地块。目前在售的距离我们项目较近的楼盘只有溢彩馨都一家，在2008年元月份开盘推出200余套房源，到目前为止剩余50套左右，均价在2300元/㎡。从购买的客户群中绝大多数为关系户。目前的销售速度较慢。从目前来看，此项目的售价是最高的，在灌云房地产市场上具有较大的影响力。富园广场和溢彩馨都在当地是极具有代表性的两个项目，据我们深入的了解，两项目的主要客户群主要以公务员为主和少数的生意人，特别是有灰色收入的政府官员和其他相关职能部门的干部，他

5、们多数一次性付款，所以当前的价格较高，他们也无所谓，但这部分客户毕竟是有限的。近一段时间，两家楼盘的去化速度很慢，价格还是维持在原来的价位。颖都·伊山水岸中信嘉华新上市的楼盘汇总如下：项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）项目信息温州商贸城住宅只有3万㎡，以商业为主，预计下半年开盘君悦华庭98000预计今年6～7月分开盘云达·世纪明珠售楼部未建，只有户外大牌广告阳光景都90000项目刚奠基，预计今年7～8月份开盘，最高价不超过2000元/㎡伊山华庭6000090000已建地上三层，预计5月分左右开盘东方雅苑规划14幢多层住宅

6、，约60000㎡，目前工程刚出地面，至今未建售楼部。注：这6个项目，其中温州商贸城、阳光景都、伊山华庭、东方雅苑这4个项目位于新城区的，距离我们项目较远；君悦华庭项目位于灌云汽车站东边，属于老城区，距离我们项目很远；云达·世纪明珠距离我们项目最近，胜利西路南边，颖都·伊山水岸中信嘉华目前该项目面临着大量的拆迁工作，售楼部未建，只有户外大牌广告。目前灌云县在售以及新上市项目供应情况统计：项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）销售比例（﹪）剩余面积㎡富园广场8809540%96000温州商贸城20%怡景花城8671030%680

7、00溢彩馨都15%恒辉·伊山华庭6000090000未开盘90000阳光景都90000未开盘恒通·君悦华庭98000未开盘云达·世纪明珠未开盘东方雅苑60000未开盘60000万和·名流山庄50000未开盘50000清华园80000未开盘80000颖都·伊山水岸中信嘉华南京恒嘉·江南印象未开盘水上街未开盘合计总述：从灌云县的整体市场来看，灌云县的房地产市场将进入大盘和竞争的时代，这时各项目的营销推广理念和手法会倍加重要，各项目的差异性也会凸现出来。整体的开发量过大，直接造成在售楼盘的去化速度较慢，价格也难以上涨。从去年底之

8、今，全国房产市场呈现较为冷淡的局面，灌云的房地产市场也受到极大的影响。新上市的几个楼盘多为10万㎡以上的大盘，像伊山华庭项目的工期已建设到三层，迟迟没有开盘，也没有对外透露价格。房地产开发商他们对灌云目前的市场行情很谨慎，也感觉到很大的市场压力；同时购房者也看到了目前的形势，持观望态度。从我们项目所处的