名都风情商业街一期价格策略.doc

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1、深圳市安佳置業顧問有限公司名都风情商业街一期销售价格策略2005年12月11日2地址：深圳市福田區華富路1006號航都大廈六樓總機：0755-傳真：0755-深圳市安佳置業顧問有限公司一、市场在售商业分析由于项目周边无类似商业，为了更好的了解和参考市场情况，我司针对目前南昌市主要在售商业进行了深入的市场调研，现将其中目前主要在售商业列表分析如下：楼盘名称恒茂国际华城东晖·育才苑龙盛·黄金港莱茵半岛江信国际花园东方塞纳楼盘地址广场南路二七北路建设西路建设西路红谷滩中心区洛阳路商业面积M25700M25000M220000M21

2、0000M28000M2铺位面积60-300M290--220M245-400M235-200M2200M2以上60-150层高/开间1F—3m/5.6m1F--4.65M2F—4.5M/3.9M4．5-5．6M4.2m不等4.6销售方式3-5年返租7%-9%销售直接销售直接销售一二楼联卖直接销售直接销售直接销售35深圳市安佳置業顧問有限公司一、市场在售商业分析由于项目周边无类似商业，为了更好的了解和参考市场情况，我司针对目前南昌市主要在售商业进行了深入的市场调研，现将其中目前主要在售商业列表分析如下：楼盘名称恒茂国际华城东

3、晖·育才苑龙盛·黄金港莱茵半岛江信国际花园东方塞纳楼盘地址广场南路二七北路建设西路建设西路红谷滩中心区洛阳路商业面积M25700M25000M220000M210000M28000M2铺位面积60-300M290--220M245-400M235-200M2200M2以上60-150层高/开间1F—3m/5.6m1F--4.65M2F—4.5M/3.9M4．5-5．6M4.2m不等4.6销售方式3-5年返租7%-9%销售直接销售直接销售一二楼联卖直接销售直接销售直接销售35深圳市安佳置業顧問有限公司销售均价1F=2.6万/M

4、22F=1.3万/M23F=6500万/M21F=1.6万/M22F=4500元/M21F=14500元/M2；2F=5000元/M2两层均价10000元/M21F=13000元/M22F=5300元/M214500元/平米折扣情况一次性9.9，按揭不打折。按揭9.9，一次性付款9.8，其中12月8-26日有额外9.8折优惠按揭9.9一次性9.8/9.9经营限制一期返租销售，统一经营，二期临街不控制。不控制不控制餐饮有难度禁止大型中式餐饮不控制周边租金1F租金90-110元/M21F租金90-100元/M21F租金50-60

5、元/M22F租金30元/M250-60元/M250-80元/M280元/M2综合分析东晖商业面积不大，但周边饮食等商业铺位较多，人流较旺，而且周边租金较高，因此销售情况不错。目前已销售的铺位对外租金在80-110之间。该项目在洪城大市场西边，住宅客户群体主要针对大市场的生意人群体，该项目的商业体量不大。该项目的铺位已经消化不少，一楼的销售价格在13000左右，项目商业面积不少，一共三层，只是红谷滩目前人气有限，需要宣传未来潜力为主。项目周边人气较旺，街铺已经成一定氛围，目前商业以对内消化为主，对市场宣传较少。根据内部信息，平

6、均销售价格在14000-15000之间，采用直接销售方式进行。35深圳市安佳置業顧問有限公司恒茂国际华城处于商业中心地段，商业氛围浓郁，周边租金较高，同时该项目采用3-5年返租的销售方式进行，因此销售价格较高。虽然对外宣称2.8万的销售均价，但由于其内部折扣较多，实际成交价应该低于2.8万不少。其中如果不算返租金额，则推算该项目实际销售均价约为21000元/平米。该项目采用一二楼连卖的方式进行销售，一二楼平均售价为10000左右。由于该项目对面店铺较多，且居住人口在逐步增加，具备一定的升值潜力。按照一二楼层差2.0计，则可推

7、算其一楼单价约为13500元一、周边租金收益分析针对一期商铺，我们对项目周边区域的主要道路沿街商业进行了市场调查，希望通过区域的商业租金情况进行分析以对我项目的定价提供参考，现将项目周边主要三条盐街商业调研情况分析如下：1）南京路目前南京路以洪都大道为界线，分为南京东路与南京西路,由于南京路属于南昌市东西方向最主要的道路之一,所以人流量应该说仅次于传统的商业街中山路,但业态形式与中山路截然不同,其最主要的特点是杂。可以说南京路商业是主要以生活配套形式为主:超市、餐饮、服装、灯具、医疗、美容美发、电器等一应俱全.其中也不乏大中

8、型集中商业和专项经营店，如天虹商城、国美家电等等。从所有店铺面积上来看也是大小不一,参差不齐,但决大多数属于20平米左右的中小型商铺,而且基本都只有一层,层高有3米—5米不等.35深圳市安佳置業顧問有限公司从租价来看，南京东路整体租价水平要低于南京西路,主要原因是距离市中心远。距离市中心越