“金域名都一期”定价策略及价格模拟

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1、第一部分总体定价原则一、定价策略1.低价入市策略•认购期和初次公开发售阶段，采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家获得较好升值空间，后续反应较好；•低价位有助于实现与竞争对手的类比优势，入市是取得竞争优势的有力杠杆。2.阶段提升策略•根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升；•工程进度和卖点逐步兑现，如工程推进、项目形象推广、周边环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础。3.差异定价策略•根据物业单位朝向、景观、区位、结构、风水、商业价值等多元特质，采用差异定价方

2、式（一房一价）；•差界定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出,以获得更好商业利益。1.分级价格控制策略•采用表格价（公开价格表）和实收价双级控制;•表格价一般包含3%—5%的常规折扣；•折扣大小由现场销售主管、项冃销售总监和总经理分级分权机动控制。2.分级价格系数•前提说明：在基本确定可售物业起价或均价的基础上，结合可售单位Z不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素，以起价或均价x综合价格系数的方法制定最终价格。二、住宅价格系数及其说明1.

3、组团系数一一由销售单位所处的组团区位差异性进行判定，如交通便利性、周围组团定位（商业组团、商务组团、休闲配套、主入口等）、可防卫性等；2.建筑系数一一以销售单位所在楼宇区位和周I韦I配套设施、视野景观、不利因素情况（噪音、空气污染）等判定；3.朝向系数一一以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准，朝向系数差异性较人；4.景观系数一一根据可售物业的景观视野判定系数；5.风水系数一一综合考量可售物业的风水意向判定系数；1.楼层系数一一综合楼层差价，当地楼层偏好、配送花园方式（如一层、顶层或退台式屋顶花园

4、）、景观视野等判定;2.平面系数一一主耍根据可售单位户型特点判定Z特别系数。如原创户型、经典户型等；8.销量系数一一根据可售单位总量制定之价格系数;9.特别系数一一对根据以上多项系数判立Z最终价格，修正价格尾数。价格系数判定前提补充说明：

5、1.组团系数取决于:区位、周边组团定位、配套设施、景观视野、安全性等；2.建筑系数取决于:区位、景观视野、楼间距、安全性、噪音等；3.朝向系数取决于:采光、景观视野、通风性等；4.景观系数取决于:景观视野、景观种类；5.风水系数取决于:风水意向和人文脉络利用；6.楼

6、层系数取决于:楼层高低、景观视野、采光、花园配送方式、通风性、安全性;7.平面系数取决于:户型设计的独特性，可变性和数量比；8.销量系数取决于:单位总量和控制俏售进度之营俏策略；9.特别系数取决于:特殊气候特点对建筑的要求；“尾数吉利性”，如6、8等。第二部分：金域名都一期住宅定价模拟一、均价的确定通过对“金域名都”综合价值和市场同类项目比较分析，初步判断“金域名都”一期住宅基准价为3200元/平米，均价3400元/平米。一期商业临街的均价为8000元/平米。在具体定价策略上，还需服从整体项口的资金策

7、略。木项口为了实现定价优势，应以低于类比项口的价格來赢得市场快速认同，尽快销售，降低市场风险，而可实现价格可以在以后的销售节点提升价格以实现。—＞定价模拟选择一期组团中1—4#楼的高度、景观、朝向、户型面积等要素非常相似，并且所占•一期住宅的比例较人，故选择2#楼作为定价模拟的楼栋。并将2#作为一•期建筑系数的参考楼栋,建筑系数设为1.0o2#楼共220个住宅单位，户型面积情况如下:单元户型户型面积户数A两房半两厅一卫93.7815两房两厅一卫82.4028三房两厅一卫103.4115B三房两厅一卫1

8、02.0815三房两厅两卫113.4418三房两厅两卫多功能厅135.1217复式四房半二厅二卫204・251复式五房两厅四卫一工233・431小计110三、系数说明1・朝向系数：1）以起居厅、主卧室为主要功能空间，判定可售物业朝向;2）可售物业最佳朝向（以H照时间长短为判定依据）：共分11个等级：•"南一东”•“东一南”•“东南一西北”•“东南偏南一西南偏南”•“南一西”•“西南偏南一西北偏西”•“南一北”•“东南一东北”•“东_西”•“东北一西南”•“东南偏东一东北”可售物业朝向系数：以“南_北”

9、向可售物业为基数“1”，具它朝向以11个相应等级，做以逐级递增或逐级递减方式，计算系数。2#楼的朝向共有5个，系数分别为:1)西-北-南:系数0.9&南北通风，但西晒和噪音影响较大;2)西-南：系数1・0,部分西晒;3)北-南：系数1.01,南北通风;4)东-南：系数1.02,很好的朝向;5)东-北-南：系数1.04,朝向好，南北通风。2.景观系数：2#楼每个标准层有7个住宅单位，由西向东分别为01—07单位。1)01单位：三面观景，临近洪都人道和商业街