“金域名都一期”定价策略及价格模拟

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1、“金域名都”定价策略及价格模拟第一部分总体定价原则一、定价策略1.　低价入市策略l认购期和初次公开发售阶段，采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家获得较好升值空间，后续反应较好；l低价位有助于实现与竞争对手的类比优势，入市是取得竞争优势的有力杠杆。2.　阶段提升策略l根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升；l工程进度和卖点逐步兑现，如工程推进、项目形象推广、周边环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础。3.　差异定价策略l根据物业单位朝向、景观、区位、结构、风

2、水、商业价值等多元特质，采用差异定价方式（一房一价）；l差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更好商业利益。18“金域名都”定价策略及价格模拟4.　分级价格控制策略l采用表格价（公开价格表）和实收价双级控制；l表格价一般包含3%—5%的常规折扣；l折扣大小由现场销售主管、项目销售总监和总经理分级分权机动控制。5.　分级价格系数l前提说明：在基本确定可售物业起价或均价的基础上，结合可售单位之不同区位、朝向、楼层和可售总量等因

3、素，以起价或均价×综合价格系数的方法制定最终价格。二、住宅价格系数及其说明1.组团系数――由销售单位所处的组团区位差异性进行判定，如交通便利性、周围组团定位（商业组团、商务组团、休闲配套、主入口等）、可防卫性等；2.建筑系数――以销售单位所在楼宇区位和周围配套设施、视野景观、不利因素情况（噪音、空气污染）等判定；3.朝向系数――以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准，朝向系数差异性较大；4.景观系数――根据可售物业的景观视野判定系数；5.风水系数――综合考量可售物业的风水意向判定系数；18“金域

4、名都”定价策略及价格模拟1.楼层系数――综合楼层差价，当地楼层偏好、配送花园方式（如一层、顶层或退台式屋顶花园）、景观视野等判定；2.平面系数――主要根据可售单位户型特点判定之特别系数。如原创户型、经典户型等；3.销量系数――根据可售单位总量制定之价格系数；4.特别系数――对根据以上多项系数判定之最终价格，修正价格尾数。价格系数判定前提补充说明：1.组团系数取决于：区位、周边组团定位、配套设施、景观视野、安全性等；2.建筑系数取决于：区位、景观视野、楼间距、安全性、噪音等；3.朝向系数取决于：采光、

5、景观视野、通风性等；4.景观系数取决于：景观视野、景观种类；5.风水系数取决于：风水意向和人文脉络利用；6.楼层系数取决于：楼层高低、景观视野、采光、花园配送方式、通风性、安全性；7.平面系数取决于：户型设计的独特性，可变性和数量比；8.销量系数取决于：单位总量和控制销售进度之营销策略；9.特别系数取决于：特殊气候特点对建筑的要求；“尾数吉利性”，如6、8等。18“金域名都”定价策略及价格模拟第二部分：金域名都一期住宅定价模拟一、均价的确定通过对“金域名都”综合价值和市场同类项目比较分析，初步判断“

6、金域名都”一期住宅基准价为3200元/平米，均价3400元/平米。一期商业临街的均价为8000元/平米。在具体定价策略上，还需服从整体项目的资金策略。本项目为了实现定价优势，应以低于类比项目的价格来赢得市场快速认同，尽快销售，降低市场风险，而可实现价格可以在以后的销售节点提升价格以实现。二、定价模拟选择一期组团中1—4＃楼的高度、景观、朝向、户型面积等要素非常相似，并且所占一期住宅的比例较大，故选择2＃楼作为定价模拟的楼栋。并将2#作为一期建筑系数的参考楼栋,建筑系数设为1.0。18“金域名都”定价

7、策略及价格模拟2＃楼共220个住宅单位，户型面积情况如下：单　　元户　　　型户型面积户　　　　数A两房半两厅一卫93.7815两房两厅一卫82.4028三房两厅一卫103.4115B三房两厅一卫102.0815三房两厅两卫113．4418三房两厅两卫多功能厅135．1217复式四房半三厅三卫204．251复式五房两厅四卫一工233．431小　　计11018“金域名都”定价策略及价格模拟三、系数说明1.　朝向系数：1)以起居厅、主卧室为主要功能空间，判定可售物业朝向；2)可售物业最佳朝向（以日照时间长

8、短为判定依据）：共分11个等级：l“南—东”l“东—南”l“东南—西北”l“东南偏南—西南偏南”l“南—西”l“西南偏南—西北偏西”l“南—北”l“东南—东北”l“东—西”l“东北—西南”l“东南偏东—东北”可售物业朝向系数：以“南—北”向可售物业为基数“1”，其它朝向以11个相应等级，做以逐级递增或逐级递减方式，计算系数。18“金域名都”定价策略及价格模拟2＃楼的朝向共有5个，系数分别为：1)西-北-南：系数0.98,南北通风,但西晒和噪音影响较大；2)西-南：系数