万都商业街定价策略

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1、万都商业街定价策略我们在估算项目销售价格时采用的方法是1.市场类比法:和周围项目进行价格对比2.投资回报法:根据租金，回本年限计算为15-20年，推算出价格调查租金和售价水平时，我们以本项目为中心，向周边辐射，分别对项目附近的底层商铺租金进行抽样调查。售价水平是以当前周边正在销售的同类型商业物业为主。与本项目具有可比性的边竞品情况08年地震之后。安置房供应量巨大，政府加大对城区的规划，地域面积扩大，房地产开发供应量大增,竞争激烈，人口也分散开来，没有地震之前集中，导致商业氛围不浓，各个区域商业空置率较高，部

2、分商业物业存在有价无市的局面，商业地产市场供应量大，竞争激烈，销售周期很长，大量商业的空置给市场信心打击很大，本区域新建商业一层均价格在18000-20000左右，2、3层价格为6000-8000销售情况都不商圈名称商业属性楼层售价租金出租率面积区间蒲阳路-文荟路沿街商业1—21F35-40/平米2F17-20/平米75%20-钱江丽坊特色商业街1—31F10800-290002F8000-110003F96001F50-60/平米2F40-50/平米3F30-40/平米90-900国际名都社区商业1-21

3、F180002F800060-500堰山和畔社区商业1-31F190001托2F1300040-北城阳光及周边安置房项目社区商业120-25/平米60%20-壹街区社区商业120-50/平米70%20-蒲阳镇15-40/平米90%三、价格制定作为本区域第一个商业配套项目，周边人气和商业氛围几乎没有，也无其它配套优势，再加之商业销售情况不佳的大环境情况下，区域商业需要培养，从而形成一定的商业氛围才能带动销售的利好….在租金方面，为了能吸引商家入住，先期商业招商通过对周边的对比建议租金比周边租金价格要有一定的优

4、惠，建议一层租金20-25元/平米，二层租金在15-20元/平米，三层租金10-15元/平米价格估算:以售价推算价格回报年限得出租金1F120001566元/平米2050元/平米2F60001533元/平米2025元/平米以租金推算（年增长5%）租金回报年限得出价格执行销售价1F25元/平米1545006381元2060009764元2F15元/平米1527003880元2036005950元3F10元/平米1518002592元2024003970元在执行销售价的基础上再加上销售让出的优惠、投资返祖的优惠

5、.商铺销售所得税等四、商铺面积划分建议整体销售环境较差，为利于招商以及销售，销售上按照整体低总价，降低投资门槛的策略，所以在划分上注重小户面积的划分，同时也降低了创业门槛一层面积比例：20-30占30%30-60占30%60-100占20%120以上占20%120以上占40%120以上占50%二层面积比例：50-80占20%90-120占40%三层面积比例：50-80占20%90-120占30%