万科商业街商业裙楼营销策略报告

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1、万科商业裙楼营销思路市场及项目分析项目定位营销策略目录1.1深圳经济运行状况指标200520062007GDP(亿元)4936.905684.396756.4固定资产投资(亿元)1176.131273.671345.00CPI（上年100）101.6102.2104.1三产比重0.2：52.4：47.40.1：53.2：46.70.1：50.9：49主要经济指标经济高速发展；固定资产投资稳步增长，第三产业飞速发展，其中交通运输、仓储及邮电通讯业投资增长最快；处于由工业化向后工业化迈进阶段；稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑；1.2房地产政策推

2、进住房保障政策的关键之年——保障性住房对商品房市场形成冲击货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局——使房地产资金链从紧落实和完善现有政策仍是今年主旋律——挤压房地产泡沫，规范市场行为土地市场清理整顿强度进一步加大——囤地成本增加，增加房产供应2007年宏观调控效果明显，2008年银根紧缩和宏观政策的进一步落实必然使得市场规范化。1.3罗湖区商圈分布大剧院-华润商圈，以万象城、书城为代表，拥有成熟的商业设施和配套设施。国贸-人民南商圈，深圳档次最高的商业中心区罗湖-火车站商圈，罗湖商业城为代表，港人集聚地四大商圈由地铁串联，业态齐全；商业辐射深圳乃至珠三

3、角；历史悠久，发展成熟；受核心商圈影响，罗湖新入市裙楼商业基本是社区配套商业老街-东门商圈，深圳历史最为悠久的商圈也是罗湖的核心11.4房地产市场分析住宅市场现状成交面积整体上呈逐步下滑趋势；成交价格在08年2月前无明显变化，在08年3、4月份下降趋势明显；投资性市场让位于理性需求市场，观望气氛浓厚；11.4房地产市场分析商业地产市场现状深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积深圳市历年商服用地占土地总供应情况商服用地供应逐年减少；商业用房的施工高峰期集中在两年前，新开工面积上涨有限。由此推理，现在的商服物业尤其是关内的新增商业供应不多；投资者在关内

4、投资商业物业可选择性相对较少；社区商业已成近两年投资热点。社区商业存在一定的投资群体1.4房地产市场分析商业地产市场现状商业物业成交价格呈上升趋势；各年价格上浮相差不大，呈稳定上升趋势；成交量呈先增后降趋势，但降幅不大；今年商业地产的成交价格不会出现明显下跌；估计成交量降幅不大；11.408年商铺投资热点区域分析前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一；西部通道的开通，为前海片区注入了新的活力；新规划的出炉，意味着前海区域拥有更高的起点；深南大道与宝安大道的连接、将建成通车的广深沿江高速公路等利好。宝安中心区处珠三角地区“穗-深-港”黄金走廊上的

5、重要节点；地铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高速、大铲湾港口、深圳机场等交通网络发达。是未来深圳两大中心区之一的重要组成部分。楼盘分布，下同宝安中心区:地缘优势、交通枢纽地带和逐步升级的区域功能成为投资的主要支撑点。前海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高素质人才的不断进驻成为投资的支撑点1龙岗中心城是重要的城市次中心之一，是全区行政、金融、商贸、信息和文体中心；深惠公路的拓宽以及清平高速、南坪快速通车和地铁3号线的正式动工等，使龙岗片区彰显出极大的活力；前海湾中心区的重要组成部分；深圳唯一的滨海国际门户；港人置业后海一时成为热点；龙岗中

6、心城:区域核心、交通的快速发展和大运会的申办成为投资的主要支撑点。前海湾片区:人文气息与自然资源并重，西部通道的开通使其成为投资热点。1.408年商铺投资热点区域分析1布吉片区随着地铁3号线的建设和深惠公路改造，交通逐步完善；深圳中部综合组团和中部物流组团的重要组成部分，地位明显提升；环境、卫生、治安及配套设施等完善；龙华华为、富士康等，为片区带来了大量的高科技人才；地铁四号线将在2009年开通；城市次中心；布吉片区:城市规划有利、交通逐步改善、相关配套的完善成为投资的支撑点。龙华片区:地铁的开通、入驻大企业员工对住房的刚性需求成为片区升温的重要因

7、素。1.408年商铺投资热点区域分析1.5深圳房地产投资特征“羊群效应”导致的投资行为明显，投资者缺乏理性。热点片区投资所占比例极高，投资者没有细分投资市场，造成部分楼盘被低估。投资者对市场反应迟钝，市场发生变化时，不能做出有效调整。深圳房产低迷造成大量投资者转战异地市场。细分投资客户群，准确把握目标客户方可一击制胜；转变投资者观念，引导投资者行为已成必须。特征一特征二特征三特征四11.6片区商业供求分析本项目，住宅1610户，商业6000多㎡鸿景翠峰，住宅400多户，商业3000多㎡晴山月，住宅近300户，商业约1500㎡片区集中有3个楼盘；此外

8、周边再无竞争项目；片区规划约有1万人口，商业面积近1万平，二者比例约为1：1。理论上供求平衡；与本年投资热点片区相比，片区