某商业街项目营销策略报告

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1、某商业街项目营销策略报告第一章项目营销策划分析思路浅析）一、相关重要说明：二、项冃分析+1、概述2、项日商业价值判断三、项目SWOT分析1、优势2、劣势3、机会4、威胁四、本项1=1需要解决的营销课题五、项冃核心价值体系确立1、项目潜在价值2、项目差界化优势3、构建项冃核心价值体系六、营销策略综合前提分析1、主流目标客户群定位及特性分析,2、终端消费客群定位3、商业部分营销定位浅析第二章销售方式及价格定位体系一、4种销售方式优劣势比较项H阶段性价格定位策略1、项目可实现价值分析2、市场竞争导向定价

2、法3、和.金收益逆向定价法第三章总体营销及包装推广策略一、总体营销策略模式二、项目整体运作思路及工作计划1、项目整体运作思路三、项目阶段性销售控制策略1、控盘策略前的思考2、儿种可能的放盘方案比较3、分期控盘实施方案4、控盘节奏及各阶段推广、销售策略5、特别销售技能建议四、商业销售推广策略】1、推广策略2、广告策略3、客户活动策略4、品牌宣传策略五、主题卖点提炼与推广主题）1、主题卖点提炼2、广告主题3、核心概念一、相关重要说明1、销售价格定位、销售放量及控制手段，是木案整体定位策略的重要环节。木

3、案的商业产品销售定位，主要针对最人化挖掘地块与产殆价值，通过对优势推广点的充分利用与局部放人，并通过特殊的包装推广手段等方式提升沾益项目“极具投资潜力的商业”的典型形象。2、皿重视项目发展动态对商业定位策略的影响与调整。木报告重点解决商业销售前期的定位问题，并以曲靖当前商业市场状况为出发点，对全案发展策略如人群定位、包装手段、价格策略、销售手法等进行总结与定位，以供开发商全而权衡并进行销售前的执行参照。随着开发的持续进行，相关竟争环境、市场状况、区域条件等影响定位的关键因素会发牛改变,这些改变将或

4、多或少的彫响到本案定位策略，或发生止面作用，或产生负而彫响。强调动态预期对本案定位策略的影响，依据我司在商业项目销售的推广经验及市场反馈，对产品在屮期及屮远期的产品销儕形态予以适时、适量的修正，是项目得以可持续发展的重要保障。木案中涉及相丿'V价格以及销售比例控制和周期，均按静态阶段进行设计规划。二、项目分析1、概述：某商业街，位于曲靖市沾益县龙华大道东侧，玉林南路两侧，为曲靖市羊场煤矿沾益住宅小区。项冃秉承“以人为本”、“以商为本”的规划理念，总占地而积152431.44m2,建筑而积34452

5、1.375m2,其中商铺而积43738.66m2,规划设计体现了吋代特征和地方特色，并结合布局真正做到了“人车分流”、“商用、居住分流”。创造了一个“现代、美观、舒适”的商业街和“宜人、和谐、高品质”的人居小区，开启曲靖商住新潮流。2、项目商业价值判断三、项目swot分析1、优势(Strength)2、劣势(Weakness)3、机会(Opportunity)4、威胁(Threat)四、木项目需要解决的营销课题1、如何最大化利用土地价值和运营模式来设计商业户型？2、如何制订科学的价格政策，使商业部

6、分能快速有效地安全着陆？*]3、如何进行多业态商业项目的整合与发售控制？4、如何利用有限资源，集屮造成销售的规模成效？•5、如何突破传统商业销售模式，利用特质化营销手段完成销售任务？五、项目核心价值体系确立1、项冃潜在价值2、项目差界化优势3、构建项目核心价值体系六、营销策略综合前提分析1、主流目标客户群定位及特性分析1.1小型投资群体：1.2屮型投资群体2、终端消费客群定位3、商业部分营销定位浅析第二章、销售方式及价格定位体系一、4种销售方式比较1、纯销售方式：优势：▲发展商可在短期内冋笼资金，

7、降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费;▲将经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：▲产权分散，主力店或品牌店难以进驻；▲无法规划经营业态及规范整体形象；▲对于商业做旺，主要靠市场自身调整，所需时间较长;▲若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；▲银行提供按揭信心不足。适用：▲销倍竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户对项目预期缺乏了解；▲中小而积纯街铺销ff;▲体虽小或零星物业，无须整体经营的。2、带租约销售：优势：▲通过招商保证询期商业定位与形象；▲能快速回收资金，无需承担返租

8、补贴与相关税费；▲短期内使业主获得稳定收益。劣势：▲铺位并异性影响销作难度的程度比较明显；▲未出租的商铺销伟难度较人，特别是人铺；▲销售难度较大，售价与租金之间的收益回报低难以达到投资者期望，需要开发商做补贴;▲中、长期收益难以稳定；▲后期经营管理难度较大，严重损坏商业形彖与公司长期发展:▲各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：▲有强势招商力量支持；▲商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；▲可销售物业有大型主力店进驻11长期经营保证，长期稳定收益回报；▲纯街铺或少量