某房地产项目营销策略报告.ppt

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1、云海湾项目2011年营销策略报告中原地产中地行Hunan.09.2011长沙云海湾报告体系AnalyzeSystem>>目标>>目标下的市场动态>>项目认知>>项目营销策略>>代理公司资源启动>>项目营销费用预算>>附件目标树立项目高形象及高知名度，充分提升项目品牌及发展商品牌。海尔地产影响力和号召力在长沙的树立，需要有一个落地的过程。保7争10——2011年实现7个亿销售额的同时，争取10个亿销售业绩。品牌目标项目目标销售目标长沙云海湾报告体系AnalyzeSystem>>目标>>目标下的市场动态>>项目认知>>项目营销

2、策略>>代理公司资源启动>>项目营销费用预算>>附件政策调控——全年的国家宏观调控政策不断，三线城市的限购也从9月1日的台州限购拉开帷幕；长沙在全年供地计划方面，保障性住房用地占比更是达到30%；房市政策严峻宏观调控目标对象继续完善土地市场招拍挂制度，确保合理利用各类性质土地，保证供应。采用各类手段深入对商品房市场的调控。紧缩供应、抑制需求，但我们认为只有从根本上改变房屋的投资居住双重属性才能解决问题。政府日前发布通知，要求1000万套保障房，至今年年底至少开工400万套，确保2-3年内保障房按计划完成。用保障房实现“居者

3、有其屋”，用商品房实现“钱多屋也多”，满足社会各个阶层的居住需求。完善土地市场推出制度居者有其屋钱多屋也多紧缩供应抑制需求土地市场商品房市场保障房市场123关键词房产政策严峻长沙云海湾随着市场政策的打压，部分开发商已经做好了降价促销的准备，能否迎来价格下滑，“促销的下半年”众说纷纭；开发商压力不小市场情况长沙云海湾1、2011年1-7月长沙内六区新建商品房、住宅累计供应量依次为688.08万方、621.58万方，同比10年同期下跌16.70%、17.90%；环比下跌11.91%，12.58%。2、2011年1-7月，长沙市

4、内六区新建商品房累计供应量同比、环比依旧双双下跌，下跌幅度与上月跌幅变小。总体来看，2011年1-7月，在售项目推货量少，市场新增项目较少，与去年市场的火热成交形成鲜明对比，市场供应不足。此外，上半年银根紧缩，贷款困难，开发商谨慎出货促成市场供应减少。资料来源：长沙房地局政务网中原地产研究中心分析整理在这样的经济和政策调控环境下，长沙的房地产市场走势尤为严峻。长沙内六区2011年1-7月真题供应量同比下跌近两成，环比下跌一成。目前长沙市场处于稳健发展中，开发商均采取比较稳健的推售策略，开盘推量均较少，以稳定开盘成交。10年

5、1月-11年7月长沙市内六区新建商品房及住宅供应量(单位：万方)市场情况长沙云海湾从长沙1-7月的南城别墅项目销售可以看出，无论联排还是独栋，其平均销售难度都较大市场情况长沙2011年1-7月南城典型别墅项目成交量只有106套，平均每月成交17套，每个项目每月销售3套长沙云海湾从长沙1-7月开盘情况分析，长沙市场的130-140平米以上的大面积产品供应量很少，总体销售率也不高，大面积户型产品客户整体接受度不高因为总价较高，客户对大户型产品兴趣并不高涨，大户型多是改善性客群，市场去化难度较大市场情况双击阅读在中高档项目大户型

6、销售难的情况下，高端项目的销售情况却相对可观，运达、保利、万达等高档项目就是如此长沙云海湾长沙云海湾普通大宅销售平淡…恒大绿洲3月26日开盘推出123-154平米的大户型共计90套，销售率仅为34.4%。湘江世纪城空中花园美墅3月26日开盘推出253-275平米的大户型共计34套，销售16套，销售率47%双湾国际二期4月9日开盘推出118-163平米的大户型共计172套，当天销售80套，销售率仅46.5%。47%以下的开盘销售率…面积区间：123-275平米长沙云海湾运达中央广场5月18日开盘推出150-229平米的大户型

7、共计366套，成交率87%。万达公馆6月26日开盘推出164-243平米的大户型共计431套，当天销售376套，，成交率87%。保利国际广场4月30日开盘推出132-195平的大户型共计220套，当天销售212套，销售率96%目前市场上顶级豪宅卖得火…87%以上的开盘销售率…面积区间：132-243平米那么结合项目区域市场竞争进行分析区域优势：融城战略给南城带来的机遇；市政规划的利好及交通上的便利；丰富的自然资源；大型地产项目扎堆，有利于提升区域整体竞争力。别墅项目：中建芙蓉和苑、阆峰云墅、龙湾国际社区、格兰小镇、橘郡、御

8、邦主力别墅类型：独栋、联排发展前景：未来融城核心，城市重心偏移方向保利阆峰云墅格兰小镇龙湾国际社区橘郡中建芙蓉和苑御邦市场竞争长沙云海湾区域市场竞争分析：总量超过260万方市场竞争长沙云海湾竞争市场小结束：片区未来土地供应量，主要集中在芙蓉南路沿线，板块内目前在售别墅项目推售速度放缓，价格差异较大,下