中金公司行业研究方法培训之地产业

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1、基本内容
行业概述
发展趋势
估值分析
投资建议2行业概述基本概念行业概述
房地产：房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地。房地产大致分为生产用、住宅用、营业用、行政用和其他专业用房地产五大类。
房地产业：房地产业是从事房地产开发、经营和管理服务的产业，并由从事以上活动的单位（包括房地产开发企业、房地产经营企业、房地产中介机构和物业管理企业）所组成。4行业特点行业概述房房房地产行业开发周期长房地产行业开发周期长、、、涉及业务多、涉及业务多2.5到4年的时滞基于当前需求的进入市场的投资决策有效供给
资本密集型；0.5到1年土地购
不可移动性；置0.5到1年规划设销
开

2、发周期长；计售0.5到1年确建筑施认
供应链长；工时
政策作用强。项目预售1.5到2.5年竣工入住2.5到4年5竞争结构行业概述外外外资行地企企企货币政策业业业政府调控能力强
开发商核心是整合资源；产业政策进入壁垒提银行作用大土地政策高高高，高，，，新进入新进入者威胁减弱信贷政策
需求总体不足，结构饱和，消费重心下移；供应者讨价土设建设设还价能力强地计计竞争激烈，行业平购投供备材均利润趋于稳定房资
进入壁垒低，三外企业施施应商商工客户讨价自客进入加速；工还价能力住户强强强
行业竞争从无序到有替代品影序；响强
政府通过对土地和资金房控制行业明显。其他屋投资租收益赁6行业概述市场细

3、分
行业趋势：进入壁市场细分市场特点代表性公司垒提高、集中度加普通住宅市场需求量大，开发周期短，风险相对较低万科、金地集团、富力集团、上海复地强、行业整体利润提高；高档住宅市场需求量小，开发周期短华润置地、合生创展、万通、世茂股份写字楼、商住市场市场需求有限，开发周期长，风险较大嘉里建设、红石、中关村建设、金融街
有资金、品牌、开发实力的公司将面商业物业需求量有限，开发周期长，资金占用大大连万达、华贸集团临较大机遇；经济适用房成本低，利润低，具有垄断性，基本无风险天鸿宝业、金隅集团
各细分市场具有潜旅游地产行业壁垒高，投资大，开发周期长华侨城力的公司。综合类拥有以上三种物业模式

4、，开发难度大首创置业、中国海外7龙头企业表现优秀行业概述毛利率大市值公司中等市值公司小市值公司净利润率大市值公司中等市值公司小市值公司40%20%18%35%16%31%16%30%30%30%16%15%15%29%30%30%27%26%25%26%14%13%25%24%25%25%23%11%12%21%10%20%10%8%8%8%7%7%15%6%6%6%4%10%4%2%5%2%0%0%200420051-3Q0620061-3Q07200420051-3Q0620061-3Q0770%总资产增长率大市值公司中等市值公司小市值公司净资产收益率大市值公司中等市值公司

5、小市值公司15%60%53.2%12%12%50%11%9%40%37.5%9%7%7%7%30%21.6%22.9%6%6%6%20%14.6%14.3%5%10%10.1%7.0%3%5.2%3%5.4%2.8%3%2%0%1%1%1%-1.3%-10%0%2004200520061-3Q07200420051-3Q0620061-3Q078资料来源：Wind，中金公司研究部。注：大市值大于100亿元；中等市值介于30亿元和100亿元之间；小市值小于30亿元当前房地产行业发展的主要问题行业概述
房地产投资增长率过高；
供应结构不合理，房价偏高；
政策的实施不连续性；
局部区

6、域价格上涨过快；
房地产融资渠道单一，对银行依赖过大；
土地价格上涨较快；土地供应不科学；
房地产企业数目多，规模小。9发展趋势行业供求--供求差短期难以逆转，，，但差距逐步缩小，但差距逐步缩小发展趋势(百万平方米)商品房竣工面积(左轴)(元/平方米)8005,000商品房销售面积(左轴)商品房竣工面积同比增速：：：商品房销售单价(右轴)7004,5002007年预测值：4.3%；6004,0002008年预测值：13%；2009年预测值：15%。5003,5004003,000商品房销售（（（含预售（含预售）））面积增速）面积增速：：：2007年预测值：23.2%；3002,

7、5002008年预测值：-10%；2002,0002009年预测值：5%。1001,50008年房价走势：：：01,000199619971998199920002001200220032004200520062007E2008E2009E我们认为全国房价很可能走稳，大幅上涨和大幅下跌的可能性不大。50%竣工面积同比增长销售面积同比增长商品房价涨幅40%30%20%14.1%12.9%14.0%10%3.3%5.4%10.4%5.0%2.9%2.9%3.8%0.0%0%-0.5%-10%11