《物权法》框架下预告登记制度之分析

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1、2013年11月云南大学学报法学版November，2013第26卷第6期JournalofYunnanUniversityLawEditionVol

2、26No．6文章编号：CN53—1143／D(2013)06—101—06实践与探索《物权法》框架下预告登记制度之分析杨惟钦摘要：预告登记制度是一项旨在保全以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权的重要物权制度。我国《物权法》出台以前并不存在统一的预告登记制度。物权法出台以后明确了预告登记制度的许多基本问题。在预告登记的范围、预告登记的效力、预告登记之顺利实现的程序

3、性规范等诸多问题上仍然有探讨的必要与完善的余地。关键词：预告登记；不动产；物权登记之一重要类别的预告登记是相对于本登记全面保留下来，而仅承续了其中的两种，并将其合称而言的不动产物权登记。在物权公示原则之下，预为“预告登记”。即：告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请(一)为保全已经成立的物权的预告登记。其主求权。它是物权法原理向债权领域的延伸，使得债权要运用于保全物权的请求权或权利不成立、消灭的涂在某种程度上具有了物权的效力，成为现代法上债权消登记请求权。该种预告登记的主旨在于打破登记物权化的表现之一，满足了现

4、代社会对特定债权利益簿的公信力，即登记簿存在错误记载，其登记的内容给予特殊保护的旨趣，从而成为一项重要的物权制与真实权利状态不符时，对于真实权利人有丧失权利度。然而，我国《物权法》出台以前并没有统一的预的危险时，所采取的保护手段。不难看出此种普鲁士告登记制度，现在实定法上的预告登记制度也有待完法上的“预告登记”，其实是现代法上的“异议登记”善与细化，可操作性也有待增强。的指称。一、预告登记制度之肇始(二)为保全物权移转、消灭的债权请求权的预预告登记制度是指为保全一项以将来发生的不告登记。如果双方当事人就不动产物权的移

5、转或就动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。②德国不动产设定了抵押，为保全将来发生物权变动的债权法、瑞士法、13本法等皆有预告登记制度，只是称谓有请求权而为此种登记。亦不难看出该种“预告登所不同，有称为预告登记、预备登记、预登记、假登记记”，实际上是现代法上“预告登记”的指称。等。罗马法与普通法中都没有预告登记制度的存在，此后，《德国民法典》继承了普鲁士法上的这一因此其是一项较晚出现的法律制度。实定法上最先物权制度，④将“为保全已经成立的物权的预告登记”对预告登记做出规定的是1783年颁布的《普鲁士抵改称为“异议登

6、记”，将“为保全物权移转、消灭的债押条例》与《普通邦法》。但在这两部法律中，预告登权请求权的预告登记”改称为“预告登记”，并将这两记制度是以包含了现代法上的预告登记制度的“异种经过德国民法典改造的登记制度合称为“预备登议”制度面目出现的。⑧因此，可以说，预告登记制度记”。由此，现代意义上的“预告登记”制度得以正发端于普鲁士法。1872年以后，普鲁士的《所有权取式确立，得法》以及《土地登记法》并没有将前期的异议登记二、预告登记制度之旨趣作者简介：杨惟钦(原名杨雪飞)，法学博士，云南大学法学院讲师(云南昆明。650091

7、)。①所谓本登记，又称终局登记，指不动产物权的移转、设立、变更及消灭均记入登记簿中，使其发生一定之物权效力的登记。②参见粱慧星：《q-国物权法草案建议稿》，北京：社会科学文献出版社，2000年。第168页。⑧陈啸：《不动产登记法研究》，北京：法律出版社，2011年，第520页。④王轶：《物权变动论》，北京：中国人民大学出版社，2001年，第164页。⑤参见[日]吉野卫：《注释不动产登记法总论》上册，日本金融财政事情研究会，1990年，第108—115页。1O1云南大学学报法学版预告登记制度是一项重要的债之请求权的保全

8、不动产物权取得登记，即本登记，而后由于房地产市制度。如果将法律行为分为负担行为(原因行为)与场价格的上涨，甲某受利益的驱动，又将该房屋再次处分行为(履行行为)的话，那么在一个以不动产为转卖于第三人丙(当然也包括为第三人设定担保物交易对象的物权变动中，债法上的负担行为产生出卖权的情况)，并在条件成熟后，先为丙某办理了产权人的义务是将不动产所有权移转于受让人或为受让登记(不动产物权登记)，那么按照我国实定法上的人设定限制物权，此时的受让人仅仅具有债法上的请规定，物权的取得、移转、变更、消灭，以办理不动产物求权，该请求权不

9、具有对抗效力，不能禁止作为物之权登记为生效条件的规定，房屋将由丙某取得，此时所有人的债务人再处分其物。通俗地说，负担行为不的前一买受人仅享有要求甲某承担违约责任的债权能阻止出卖人违背自己承担的义务而就其不动产再请求权，不难看出，这样的结果显失公平。此时，预告为处分。此种制度设计之下，债权人所享有的请求权登记制度这一保证债权请求权得以实现的物权制