房地产行业2020年度策略：利率下行和竣工上行、把握四大投资机遇-20191215-天风证券-83页.pdf

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1、证券研究报告策略报告

2、年度策略2019年12月15日房地产行业2020年度策略利率下行和竣工上行、把握四大投资机遇行业投资建议：强于大市上次行业投资建议：强于大市作者：分析师陈天诚SAC执业证书编号：S1110517110001请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1/82摘要回顾2019的房地产市场韧性超出市场预期，呈现了：三四线韧性超预期、期房现房销售结构出现背离、房价上涨放缓但拿地成本下降也明显、库存处于低位但也出现了显著上行、土地购置费成为拖累地产投资的因素、拿地重回一二线、银行地产授信

3、没有预期中严格、竣工加速回升、行业集中度仍在上行等几大特征。展望2020年，我们认为地产政策在因城施策的长效机制下有局部宽松趋势，地产融资宽松和利率下行可期对开发企业和持有企业都将形成利好，竣工将大幅上行利好物业公司，棚改或将再成为关键变量，我们预计：销售面积-2.8%、销售金额+0.2%、销售均价3%；新开工+3.4%、竣工+21.6%、施工增长9.2%、土地购置费+2.7%、地产投资额+6.7%，地产龙头企业优势仍在继续，集中度持续提升，估值处于低位，我们建议关注四大机遇：机遇一：坚定推荐优

4、质地产龙头：万科、融创、保利、金地、招蛇、中南建设、阳光城等；机遇二：物业企业将迎量价双击：中航善达、保利物业、绿城服务、碧桂园服务、新城悦服务等；机遇三：商业地产价值重估开启：大悦城、中国国贸等；基于四：棚改旧改等低估国企股：城投控股、城建发展等。风险提示：利率波动不及预期、房屋销售不及预期、竣工回升不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2/82目录Part012019年回顾：期现结构背离、地产韧性超预期Part022020年展望：销售面临压力、施工投资仍较强Part03物业管理行业策

5、略：竣工加速恢复、万亿市场启航Part04商业地产行业策略：利率持续下行、配置优质资产Part05房地产行业2020年投资建议3/822019年特征之一：三四线销售韧性超预期◼销售韧性十足、前三季度面积-0.1%、金额7.1%，均超出预期：2019年1-9月，商品房销售额111491亿元，同比增长7.1%，增速较1-8月上升0.4个百分点；9月单月销售额16118亿元，同比增长9.4%，增速较8月收窄0.6个百分点。2019年1-9月，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅较

6、1-8月收窄0.5个百分点；9月单月销售面积17330万平方米，同比增加2.9%，增速较8月下降1.8个百分点。图1：商品房销售额增速图2：商品房销售面积增速数据来源：统计局、天风证券研究所4/822019年特征之一：三四线销售韧性超预期◼三四线韧性超预期是全年超预期的关键：三四线城市占多数的中西部区域销售同比大幅反弹是超预期的关键，由于一季度的信用宽松以及社融规模提升，中部破10.4%、西部破12.2%、东北破6.3%、东部仅1.1%，随后东部逐渐回暖，中西部逐步回落，后面基数逐渐走低；三四线

7、城市超预期的原因，我们认为：1）并不是基数低的原因，相反基数较高；2）年初的信用宽松促进了供需两旺；3）棚改的减弱效应并不如预期；4）人口及户籍政策边际宽松。图3：商品房销售额累计同比（%）表1：分区域商品房销售面积增速%东部中部西部东北19-02-1.26.610.2-2.419-031.110.912.26.319-04610.411.83.319-054.66.210.82.319-064.76.18.40.919-075.26.79.30.519-085.57.49.92.319-096

8、7.210.62.5数据来源：统计局、天风证券研究所5/822019年特征之二：销售期现结构背离严重◼期房销售增速远快于现房销售增速已经持续两年：过去大部分时间，期房销售增速和现房销售增速保持大致一致，而2018年2月以后，期房销售增速明显快过现房销售增速，平均相差26pct，分化严重，这个差距曾在19年初略有缩小至17pct，但随后继续分化，截止2019年Q3，期房增速减现房增速继续扩大至25pct，我们认为其中的主要原因是：1）库存整体较低导致供给不足；2）主动性购房意愿较预期强；3）企业回

9、款意愿较强，加大开工推盘和缓竣工的现象明显。图4：商品房（现房、期房）销售面积累计同比图5：商品房销售面积（现房减期房）累计同比%%%%505016164040883030002020-8-81010-16-1600-24-24-10-10-32-32-20-20-40-4006-1207-1208-1209-1210-1211-1212-1213-1214-1215-1216-1217-1218-1206-1207-1208-1209-1210-1211-1212-1213-1214-1215