物业行业：物业管理新起点，政策，科技和管理-20200317-中信证券.pdf

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1、物业管理新起点政策、科技和管理陈聪首席基础设施与房地产分析师中信证券研究部2020年3月17日CONTENTS目录1.科技重塑物业管理行业2.政策态度的变化3.并购整合的大年4.行业的新变化5.个股推荐6.风险因素11.科技重塑物业管理行业I.居住形态转机II.科技应用赋能2nMpMtNxOqRoOsNtQqPqMoP6MbPbRtRqQsQmMlOoOsRlOqRuMaQpPpPvPmRvNuOsRsR1.1居住形态：转机已至智能硬件的设备已经成熟万物互联的条件已经伴随5G而成熟弱人工智能的应用伴随技

2、术演进而开始真正可以替代人工5G使万物互联成为可能人脸识别门禁已经小有应用资料来源：新浪网资料来源：龙湖物业31.1居住形态：万物互联+科技赋能•目前有三类参与者进行智慧社区建设：迟5G之前，万物互房产资源属性与•物业管理服务商联存在难度科技投入来•第三方互联网公司的智•技术服务商慧社区低物业费与高科科技巨头居住领技投入域发力较晚综合管社区O2O门禁管鹰眼安环境监应用、平台层…理系统平台理系统防系统测系统•科技赋能科•在基础层，通过硬件实现社区范围内万物互联技分析层•把基础数据通过网络层传递到分析层汇总，分应

3、数据汇集人工智能大数据分析运筹优化析后最终形成应用场景用的分网络层层互联网网关IoT网关视频接入网关其他网关基础层手机APP智能监控停车场环境监测门禁道闸4资料来源：中信证券研究部1.2科技赋能：技术分型科技赋能物业管理的形式智能监控，智能门禁系统：人脸识别技术、人工智能识别警情及相关硬件无人超市：人脸识别技术、“硬科技”无人销售系统及相关超市硬件开发软件与硬件结合谋求以机器替代人工智慧泊车：最优化问题，科技赋能车牌识别及相关硬件技术分型员工工作管理：大数据分析，路径优化算法“软科技”能耗管理：大数据分析，运

4、筹优化模式创新，流程优化提升人工运营效率个性化服务：大数据分析，最优化问题，机器学习资料来源：中信证券研究部51.3科技应用：提高人均在管面积最为直观的就是科技对于物业形态的改变百强物业管理企业人均产值与人均在管面积逐年稳步增加百强物业管理企业情况单位：万元，平方米人均产值人均在管面积18.07000650016.0591315.5600014.0525714.012.15000453912.010.410.040008.732738.030006.020004.010002.00.0020142015

5、201620172018资料来源：中国物业管理协会，中信证券研究部注：该人均在管面积剔除外包，2018年人均在管为中信证券研究部估算值61.3科技应用：带来规模经济科技成果的应用、识别和推广，需要一定的收入规模作为支撑，亦会带来规模经济科技赋能可能是破解规模不经济、提升管理效率的潜在重要路径对于行业来说，科技应用已经是必须选项从总部投入到降本增效智能道闸系统管理运作成本移动互联智能楼宇人工成本降本物料消耗成本物联网服务机器人能源消耗成本智能门禁系统物业服务企大数据业集成管控系统物业信息化，提升管理效率人

6、工智能设施管理系统操作机械化，提升作业效率增效数据共享中心流程标准化，服务质量统一其他技术云平台服务智能化，提升服务品质资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部71.3科技应用：提升人均效能，优化增值服务劳动密集型的典型公司2019H1年人均效能的比较VS2.6万8.8万90.03万人均市值180.04万13.94万人均创收13.26万0.89万人均创利1.03万资料来源：Wind，中信证券研究部注：总市值为2020年3月13日数据81.3科技应用：优化集体决策群体决策效率提高，信息更加公开透明便利了物业

7、管理费的合理提升，也有利于优质优价的品牌物业管理公司生存发展北京业主App界面资料来源：北京业主App91.3科技应用：行业现状龙头物业公司近几年纷纷加大投资公司名称科技运用现状建筑智能化、设施设备维保、智能停车、智能机器门、智能通信、智能门禁；万科物业综合管理系统睿服务，物业管理软件住这儿APP：一应生活、一应智能、悦帮；微信公众号和小程序：一应缴费小程序、一应活动小程序、一应生活微信公众号长城物业主要后台系统：CSS、BMS、SRM、收费云、社商云、物联网平台（楼控、通行、停车）、数据监控、联盟购人工智

8、能技术：智能停车、智能楼控、智能门禁（人脸识别）、人工智能管家小U绿城服务通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行，打造全方位的一体化智慧物业平台。通过信息系统已实现了全业务线条的管控。包括ERP系统、CRM系统、成本系统、网购平台系统等；物联网：设备设施远程监控、智能电梯、智能消防、智能安防、智能停车场、智能门禁、碧桂园服务智能照明。其他：400智能客服、智能催费助手、