房地产发展预测报告联合证券.pdf

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1、2009/11/28房地产行业研究深度研究把握结构性机遇--2010年策略报告行业评级增持/维持评级从人口构成角度，我国房地产市场目前仍出在由婴儿潮所推动的大的上升周期内。预期2010年楼市的变动，更多的将是由政策等短期因素所推动。相关研究由于经济增长中仍存在不稳定因素，我们判断房地产优惠政策的基调尚难以发生根本性转变，更大概率的应该是对原先优惠政策做出部分调整，从而使对房地产的政策逐渐转变为较为温和和中性的基调。此外明年针对开发商新增政策调控的空间不大。我们判断2010年的房价，尤其是一线城市的豪宅价格仍将会继续泡沫化的趋势，但是一线城市新建商品房的成交量未必能有增长。这

2、主要是基于一线城市土地的供给难以增长、08年被压抑的需求已基本释放，高房价对刚性需求的释放将形成的抑制，2010年下半年或将加息的判断。我们同时判断明年楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之将是二、三线城市成交量的增长。这是由于二、三线城市处于城市化进程加速发展阶段，城市化将向都市圈形态发展，以及产业转移都将给二三线城市带来导入型人口红利，从而使将这些城市将呈现多种购房需求释放的局面。我们判断二、三城市房价仍具一定上升空间，但市场风险将日渐趋同于一线城市。我们较为看好的二线城市主要是辐射能力强的区域中心城市，其房地产市场经过前期充分培育，已进

3、入快速增长期。包括天津、沈阳、武汉和成都。由于资本金不足，中国的商业银行信贷投放能力将远不如2009年。加之银行间相互持有次级债补充附属资本的手段会逐步被取消，银行体系要么将面向资本市场再融资以补充资本金，要么只能放缓信贷资产的扩张。判断流动性极度宽松局面将在2010年第二季度终结。从流动性角度，我们认为2010年对地产股的投资，上半年的机会将大于下半年。从策略的角度，明年下半年对于地产股的投资可相对保守。最近52周股价表现谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。1/23Nov-2009地产股走向由楼市基本面决定从中美房地产市场的表现和地产股走势对比来看，楼市基本面的

4、表现，尤其是新房销量的变化是决定地产股走向的最重要的原因。因此在本报告中我们试图对2010楼市的价量表现做出预判。图1、中国商品房销量与地产指数对比40%400%商品住宅销售面积累计同比房地产指数累计增幅30%350%20%300%10%250%0%JanMarMayJulSepNovJanMarMayJulSepNovJanMarMayJul200%‐10%‐07‐‐‐07‐07‐‐08‐‐‐08‐08‐‐09‐‐‐090707070808080909150%‐20%100%‐30%‐40%50%‐50%0%数据来源：彭博，联合证券研究所图2、美国新房销量与地产指数对比12,0

5、00.0140,000DJSHMB指数新建住房成交量（套）10,000.0120,000100,0008,000.080,0006,000.060,0004,000.040,0002,000.020,0000.0003‐03‐03‐04‐04‐05‐05‐05‐06‐06‐07‐07‐08‐08‐08‐09‐JanJunNovAprSepFebJulDecMayOctMarAugJanJunNovApr数据来源：彭博，联合证券研究所谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。2/23Nov-2009从人口角度推断我国房地产市场仍处上升周期根据美国生命消费周期的研究，对大多数

6、美国人来说，18岁进入大学，22岁开始工作。26岁为平均结婚年龄，并且大多数人在30岁前有小孩。因此美国人的租赁住房期基本在30岁之前。而首次置业则基本从26岁左右开始，并且到30岁左右开始趋近高峰。随着小孩的逐渐长大，美国人开始换购更大一些的房子，从而开始二次置业的高峰。这个年龄段基本在33岁到46岁之间。在50岁左右，随着小孩开始外出读大学，家庭进入空巢期，富裕的美国家庭喜欢在度假和旅游的地区第三次置业，以吸引成年子女回家探访。二次大战后婴儿潮的出现，助推和放大了美国家庭首次置业和二次置业的高峰。美国的婴儿潮爆发期是在1946年到1964年，根据美国的一般家庭的置业生命周期计

7、算，由此带来的首次置业高峰期和改善性置业的高峰期应该分别是1976年到1994年，以及1986年到2004年。事实上，美国的房地产繁荣基本是从70年代中后期开始，并且一直维持到2004年。在此期间，催生了诸如LENNAR、CENTEX、PULTEHOMES等多家全国性大型房地产企业。由于婴儿潮的二次置业高峰叠加了长期的低利率，过去十几年美国房地产市场过度繁荣，透支了未来的购买力，而当加息和婴儿潮二次置业高峰结束同时发生，则催发了美国历史上最大的一次房地产市场的衰退。中国的婴儿潮爆