【精品】408华阳房地产发展趋势预测报告

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1、目录第一部分房地产市场价格变动分析一、房地产市场供给分析二、房地产市场需求分析三、房地产市场价格分析第二部分华阳楼盘变化趋势分析一、华阳楼盘变化趋势分析二、楼盘变化趋势综合评述第三部分华阳房地产市场竞争力分析一、华阳房地产市场竞争力比较分析二、华阳房地产市场竞争力综合评述［土地供应量供给预测［已开发量（剩余量）——■■IDEAINFOCEIHRE第一部分地产市场价格变动分析综合前面报告以及2003年华阳房地产市场调研的结论，通过对华阳房地产市场发展趋势的预测，为项目定位提供科学的依据。我们以供给/需求为分析模型，对房地产市场供给状况・需求状况（数量需求

2、、客户心理需求）进行预测，同时根据供给/需求的相互影响，对房地产市场的价格变动走向进行预测。具体预测模型如下:＞0价格变动需求预测城市化因索预测人口变动（需求量预测）I客户调研情况需求（行为、心理需求预测）IX.丿一・房地产市场供给分析1、历史供应量分析根据＜〈华阳房地产市场调研报告＞＞（2003年4月版，2001年12月至2003年4月市场的推出量为5443套，实际消化量为4193套。平均计算，一年的消化量在2960套左右。开发面积（亩）推出量（套）销售量（套）年均消化量25745443419329602、目前供应量分析目前华阳的主要楼盘基本上处于清

3、盘状态（如华阳滨河花园、利通•出水芙蓉、黄金海岸的二期等）。根据爱地获取的信息，最近将进入市场的楼盘供应量在2600套左右（麓山•高尔夫别墅为纯别墅项目，不计）。而且集中在4月底，5月初。楼盘名称规模推出量（套）推岀时间左岸花都（二期）100亩4002004年3月开盘翠拥天地（二期）200亩6002004年4刀底黄金海岸（三期）70亩3502004年5月远大•都市风景（一期）450亩6002004年4月锦官丽城・亲水湾（一期）180亩6502004年4月20日麓山・高尔夫别墅4000亩2004年4月备注共计2600集屮于4刀底，5刀初和历史供应量进行比

4、较可以看出，目前供应量低于历史供应量。说明市场仍有较大的空间。二、房地产市场需求分析2002年华阳人口约10万，计划2005年达到常住人口15万人口。2020年城区面积将由8平方公里达到27平方公里，居住人口达到30万。如果按年均增加1.2万人计算，家庭规模为3人，则每年将增加4000套住宅。该数据与2002年历史推出量基本相当。综合而言,2004年的华阳房地产市场的需求量将大于4000套。三、房地产市场价格分析1、历史价格变化比较多层儕价增长图2425002000500出水英藜左斥花都樓盘1500您价100025002000尙价⑷平方15001000

5、500华阳滨河花冏黄金运岸□2003年4月■2004年3号口期房□准现房1.1多层售价变动分析楼盘名称2003年售价2004年3月售价平均增长率华阳滨河花园1600现房（4月份）2200现房24%黄金海岸1800现房（4月份）2000现房出水芙蓉1700期房（8月份）2000准现房22%左岸花都1900期房（7月份）2400准现房多层告价增氏国通过以上数据比较分析，我们可以看出，华阳的主要楼盘房价上升了20%以上，平均增值为400元/平方米。其中排除期房与现房、景观呈现等因素看，一年内华阳的房价整体上升较快,达到200元/平方米以上。1・2别墅售价变动

6、楼盘名称形式2003年4月售价2004年3月新售价均值增长率黄金海岸双拼2250现房248381%绿水康城联排2700现房翠拥天地联排2500现房出水芙蓉双拼5200现房4500锦官丽城联排3800现房相对别墅售价攀升，华阳别墅的售价上升更快。从2003年年初的均价2483元/平方米升至4500元/平方米，增长率为81%。这主要与华阳的别墅供应量以及新推出的别墅项目区位有关。在2003年4月翠拥天地、绿水康城等别墅项目基本处于尾盘状态。而黄金海岸、出水芙蓉等项目的别墅仅仅分布在沿河区域，合计不到50套。而且新推的项目一般沿河分布，区位优势比较明显。一定

7、程度上对售价有所抬升。2、目前价格楼盘名称形态价格（元/m2）利通•出水芙蓉多层2100左岸花都花园洋房2400锦官丽城・亲水湾多层1800远大•都市风景花园洋房2700从爱地获取的信息看，在华阳新推出的项目屮，房价基本上趋向于攀升的势头。一定程度上表现处华阳房价上升的空间较大。3、价格变化趋势分析3・1供给与需求对房价的影响根据以上数据的分析，我们可以看出，市场的需求量在4000套以上。而目前市场的推出量在2600套。其间存在1400套的市场缺口。而且从去年至今年的市场走向看，华阳房地产市场的消化率都是比较大。因此在目前没有更大的市场供应量的情况下,

8、整体上将出现供给小于需求的态势。3.2宏观经济因素对房价的影响目前，在宏观经济因素方面有两大因