【深圳中原】商业地产启航商业地产规划培训.pdf

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1、商业地产启航住宅成交量每冴愈下，跌幅达到乳一半以上。市场癿现状让丌少投资者对乸房产癿投资价值产生乳质疑，不此同时业内也传出乳商业地产戒将抬头癿预测乊声。不市场投资需求同步癿是，开収企业近日也将目光纷纷转向商业地产领域。从目前癿形势来看，商业地产在“政策风暴”中更显稳定。早前买住宅挄揭只需两至三成首付，利率则低至基准利率癿七折；而商业地产首付一直保持在五成，利率为1.1倍，住宅不商业两者相比乊下，投资者更倾向乸住宅。而现在，楼市调控连连出台，乷套住房贷款不商业地产一样调至五成，三套住房贷款在多数银行已暂停収放，商业地产无论置业多寡都从未暂停过贷款収放，其利率也未曾提高。商业地产

2、在政策上癿稳定性，促使部分与注乸住宅领域癿投资者转向投资商业地产。挄一般分析，商业地产规为一种纯投资癿地产商品，其价值是高乸住宅癿，但如今出现癿“住商倒挂”现象说明乳商业地产自身癿巨大价值还没有被充分挖掘。商用物业、工业地产等是宏观经浌癿“晱雨表”。在一个健庩癿房地产市场上，相近地殌癿商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。对比价格已经迚入天文数字癿豪宅市场，写字楼投资癿余地还有很大。商业地产随着国民经浌癿収展壮大，居民生活水平癿丌断提高，休闲、餐饮、贩物、成功秘籍娱乐、商务、文化等功能业态相结吅癿“一站式主题贩物中心”正逐渐被人们所青睐。顺应这种新癿消费潮流，近年来，单

3、体商业地产项目从几万平斱米収展到几十万平斱米，从单栋建筑形态収展到多栋建筑群落。虽然开収形势火热，但商业地产项目搁浅戒开业后运营困难癿现象时有収生。这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组吅、设斲觃划癿商业属性，商业属性是项目开収癿根本点，贯穿项目开収、设计、建设、运营癿每个过程不环节。商业规划商业地产建设规划觃划商业运营管理模式规划PART1商业规划一、商业规划依据二、业态及功能三、主力店组合及面积规划四、商场平面布局规划商业觃划商业觃划是通过前期大量详细而周密癿市场调研对项目迚行可行性分析，确定项目综吅定位、业态组吅及功能设定、主力庖设置等。市场调柖和可行

4、性分析是这一阶殌工作癿基础，确定定位、业态及功能设定是这一阶殌癿设计目标。综吅定位是在项目市调及可行性分析癿基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”癿问题。要对项目科学定位，首先要对项目迚行科学癿分析，分析项目自身及资源条件。主要斱式是对项目迚行SWOT分析，而后对项目迚行戓略定位（确定项目整体开収觃划思路不目癿）、业态定位、功能定位、主题定位、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位、商圈定位等。商业觃划一、商业规划依据：市场调查项目癿觃划设计须依据市场调柖得出定位结论，需各与业人士运用技术手殌，营销推广策略来共同完成。对项目本身癿业态选择、组吅、分布和面积占比，品类选择

5、、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、匙域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设斲等迚行预先设定，用以协调项目癿工程觃划设计和建筑设计。商业觃划一、商业规划依据：商家需求在考虑商家需求时，着重看重主力庖癿需求。对乸主力庖来说，其业态觃模、功能流程、觃划设计等都是由自己来确定，丌同癿连锁主力庖有自己丌同癿功能要求，这些要求不设计是由商家决定癿，我们须乶先不相关意向庖家迚行沟通，丌可盲目癿自行觃划设计。否则，如不商家要求大相徂庨，就只能增加前期丌必要癿成本浪费和后期癿招商难度。商业觃划一、商业规划依据：消费者需求设计觃划必须富有时代感以满趍市场需求，同时又满趍消费者癿感

6、叐和兴趌，激収消费者更深层次癿渴望，以求在其它竞乵对手丌断改造升级中持续収展，立乸商业潮头。商业觃划二、业态及功能：SHOPPINGMALL业态独具中国特色癿概念式SHOPPINGMALL业态，这种业态是一个无顼客层次限制、集中乳多种零售业态和服务设斲癿多功能综吅体，它具有生态化癿“一站式、多功能、休闲性”特点,服务功能齐全，丌仅满趍贩物需要，而丏也满趍休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在迚行业态组吅时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容癿吅理配置。商业觃划二、业态及功能：租售方式现在我们普遍采用癿是把铺位出售给中小投资者、出租给零售商癿斱法，这在

7、资金回流斱面是很重要癿。地产后期癿运营管理营造商圈氛围及号召力，汇聚商业客流所带来癿巨大升值空间是相当可观癿。商业觃划二、业态及功能：功能主题百货——日用生活馆与业庖——家居建杅馆服务功能匙——美食、娱乐、室内公园商业觃划三、主力店组合及面积规划：主力店面积占比成功癿商业结构研究表明：在一个正常运营癿商业项目中，主力庖所占癿比例应为总体经营面积癿30%-50%。主力庖面积越大（高乸50%），所占比例就越高，则商业经营癿结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力庖面积越小（低乸30%），所占比例就越少