中原-深圳东门天下商业地产项目推广方案

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1、深圳中原物业顾问有限公司谨呈:广东发展银行肇庆分行鹏运广场（深圳）物业发展有限公司东门天下商业推广思路东门天下商业推广思路一、现有问题分析目录东门天下商业推广思路二、问题研讨三、中原有关建议对策四、推售策略2.价格制定不均衡1.铺位划分面积较大5.现场氛围未凝集3.客户回报较模糊4.核心概念较单一现有问题研讨东门天下商业推广思路东门天下商业推广思路1.铺位面积划分商铺在面积划分上面积过大，总价过高。部分铺位价位在10000000元以上。商铺主推“产权式商铺”概念，进行大众推广。面积铺位总价与“产权式”推广存在较大冲突

2、东门天下商业推广思路2.价格制定对于拥有近6层规模的商场而言，1－3层铺位是众多投资者首选，而5－6楼销售压力最大，市场上较多采用出租或者较低价出售的方式。现有价格，5－6楼层价格达到2.2－3万以上，相对较高，市场销售压力大（现有统计6楼尚未有成交）。东门天下商业推广思路3.客户回报案例1：中港城销售方式：提供10年，每年8%的返租案例2：钻石广场销售方式：返租形式销售，年保底回报11%，其中首三年即收25%的租金回报，10年返租保底回报102%案例3：保利城销售方式：商场提供8年，每年7%的返租东门天下商业推广思路

3、客户回报产权式商铺，客户最关心、看重的是“回报率”项目虽推出5年7％/年收益，但对于5年后的“分红”较模糊，不能给客户较强的指导及信心。5年后的回报不清晰，影响了客户对商铺的信心，同时给发展商留下较大的隐患。东门天下商业推广思路4.商铺核心概念单一项目商铺无论在硬件设施及推广方式上，概念单薄单一，在同地段较多同质物业竞争态势下，缺乏核心竞争力，无法体现与周边项目的竞争优势。产权式商铺在硬件设施及软件概念上，非常强调“特色包装”，以在市场脱颖而出，吸引眼球。东门天下商业推广思路5.现场氛围未凝集现场销售引导现场销售引导，

4、由于缺乏系统培训，在销售引导上，缺乏专业性、统一性，无法给客户带来充足的信心。现场销售引导，最主要体现在通过现场对于商铺极大的了解、信心度从而给予客户足够的信任感。东门天下商业推广思路现场销售气氛商铺已推广多时，投放亦较大，但从现场分析，目前商铺每天客户量仅在5批左右。现有人流量与“产权式商铺”强调的蜂窝式人群抢购效应明显有极大的差距，同时亦反馈出在推广投放策略上的不足。现场氛围未凝集一、现有问题分析东门天下商业推广思路二、问题研讨三、中原有关建议对策四、推售策略东门天下商业推广思路问题研讨铺位总价过高、价格制定不均衡

5、、客户回报不明确、加上在推广包装、销售引导等存在众多不明朗因素，直接或间接导致客户对东门天下信任度的降低及怀疑。问题根结客户信心？东门天下商业推广思路问题研讨如何巩固、保障客户信心，做到有机可投、有障可依是“产权式商铺”推广中最关键因子，亦是项目商铺现阶段刻不容缓需首要解决事宜。一、现有问题分析东门天下商业推广思路二、问题研讨三、中原建议对策四、推售策略东门天下商业推广思路中原相关建议由于商铺已确权，不能更改，因此中原本次建议主要集中在核心竞争概念塑造、明确回报、价格制定、现场引导等方面，提出相关建议，围绕巩固客户信心

6、为主线，以重建东门天下商场形象，改善现场人流量，从而创立市场效应、达到销售目的。明确回报率核心竞争概念现场整合价格制定东门天下商业推广思路中原相关建议东门天下商业推广思路核心竞争概念1.面临多层商业销售价格较低、销售率不高等问题，中港城、保利城首倡“产权式”返租模式，分别提供10年8％、8年7％返租收益，引起市场极大反响。2.在商铺均采用返租的方式下，常兴时代广场在推广上引进银行监管主推“商铺银行”模式，及2000元购铺销售策略，创下1周销售600个铺位佳绩。3.现今政策干预，返租方式带来的隐患逐渐显露，影响众多客户投

7、资信心、持观望态度。项目虽占据核心地段，但由于诸多原因仍难于给予客户十分信心。项目必须充实核心概念，充实客户信心项目回顾东门天下商业推广思路核心竞争概念创造差异化、打造信心度、创立商业新模式核心概念提出目的竞争态势的激烈、项目置业门槛高、客户回报不清晰、销售缺乏引导等等负面影响，项目必须提出自己独特的核心竞争优势，以区别市场、引导市场，同时加强巩固客户信心。东门天下商业推广思路核心竞争概念核心竞争概念1.引入信托基金，创立“基金计划”销售模式2.引入保险公司，建立“信誉保险”商铺销售概念3.引入会计事务所，创建“透明化

8、”信任分红机制通过引入信托基金、保险公司、会计事务所，全面打造深圳“首创信用制基金商铺”概念，制造项目核心、引起市场轰动，给客户注入强心剂。东门天下商业推广思路引入信托基金计划“信托基金商铺”销售模式基金大手笔收购商铺东门天下商业推广思路信托基金商铺信托基金商铺形式：商铺引入信托基金，由基金公司向东门天下目标客户发放200份合同基