商业地产规划运营－深圳中信城市广场案例分析

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1、档案备忘资料级别B商业类型都市购物中心国家/城市中国/深圳项目规模5-8万平方米档次高档整理时间2007-12-18录入人will项目地址：中国深圳商业面积：67,500平方米开发单位：中信深圳集团公司开业时间：2002/9品牌指引：西武百货、吉之岛、新南国影城、逸和轩、屈臣氏中信城市广场中国－深圳项目概况物业资料开发商中信深圳（集团）公司开业时间2002年9月位置深圳市深南中路1093号,科学馆地铁站占地面积51,000平方米建筑面积商业面积：67,500平方米、中信大厦：39,900平方米，国际酒吧街：2,000平方米

2、；星光广场30,000平方米停车位地上、地下共788个市场定位目前深圳重要的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的SHOPPINGMALL,深圳市对外政治、经济、文化交流窗口之一。业态组合吉之岛超市、西武百货、各类餐饮、电影院、酒吧休闲街、健身馆年租金收益1.6亿元人民币购物中心简述：深圳购物中心发展的标志，也是目前深圳品牌档次最高的购物场所。项目概况建筑楼层地下一层，地面五层楼层层高B1:7米B2:3.8米B3:3.5米1F:6.0米，2F、3F、4F、5F:5.5米停车位地上、地下共788个电梯数3部观光直升梯，几十部

3、手扶梯交通状况与科学馆地铁站连接，公交车路线10多条中信城市广场的空间设计，无论从建筑形态还是外部广场的设计上，可以说在深南大道沿线建筑里，是比较完美的一个设计。其广场的宏大和构图的讲求，可以说是个建筑精品。中信城市广场以其精美的造型，简捷明朗的线条和优雅大方的风格，3万平方米的户外星光广场，拥有极富特色的水晶宫、时钟柱及高清晰度巨型户外电子屏等，成为深圳市目前独一无二的，融现代建筑风格与艺术为一体的人文景观。项目地理位置中信城市广场中信城市广场位于深南路市政府南侧，毗邻深圳国际商场、岁宝百货、茂业百货等，背靠深圳著名的老

4、城区巴登街及南园路的商业一条街，其间,多路大中小巴及的士纵横穿梭于此,交通发达,人气兴旺,商业气氛浓愈,成为继东门、华强北之后的新兴商业旺地，被深圳市主流媒体评为八大商圈之一。项目地理位置中信城市广场区域交通方便，有地铁科学馆站，临近华强北、万象城商圈项目图片展示——外部环境项目外墙广告项目品牌店形象西武百货外墙西武百货外墙项目图片展示——星光广场星光广场作为深圳最大的商业休闲广场，其商业价值巨大，但如果利用不当，则反而会削弱商业氛围，应注重广场的商业氛围的营造。同时注意天气对户外广场人气的影响，阴雨天或过热、过冷的天气产

5、生经营效果不好的印象。项目图片展示——内部环境项目内部环境总体来说体现了高雅、人性化的设计，简洁大方，动线设计清晰。但应注意负一层吉之岛对西武百货的影响。吉之岛中低档的商业形象对西武百货内一楼的国际顶级品牌店产生不好影响，应考虑视觉上的阻断。项目图片展示——主力租户介绍项目经营分析——吉之岛吉之岛是中信城市广场最大的主力租户之一，占用面积约2万平方米,日销售额可达到70-80万元；吉之岛是符合大众消费的综合性超市百货，为中信城市广场扩大了消费群体，增加了客流量。但吉之岛商业面积大，租金低，是目前影响中信整体租金水平的主要因

6、素。项目经营分析——西武百货西武百货店加入使得中信城市广场成为深圳最高端的购物中心，汇聚了国际知名的顶级、一线品牌。西武百货由于其消费群体主要集中在塔尖部分，因此客流量不大。但该百货店辐射力强，对周边城市和内地来深圳的消费者有一定的吸引力，很多消费者都是慕名而来选购国际品牌。项目经营分析——新南国影城新南国影城具备一流的电影软硬件设施，是深圳唯一国家认证的五星级影城，完全是按照国际电影城的标准设计并施工的。影城建筑面积3000平方米，由4个专业化、标准化、极具时代感的电影厅组成，共584个座位。新南国影城的消费群体相当广泛

7、，从学生、白领到家庭消费都有很强的吸引力，是中信吸引消费群体的一大重要商业设施。酒吧街是中信弥补星光广场过于宏大、空旷，人气不足而采取的改造措施，现已也已成为深圳城市精英假日休闲的首选场所。酒吧街的设计不仅增加了广场的休闲气氛和景观，而且增加了商业营业面积，为项目带来可观的租金收入。可考虑联合租户统一举办互动性娱乐节目，扩大其影响力。项目经营分析——国际休闲酒吧街项目业态规划——业态比例各业态比例（按面积计算）主力店比例（按面积计算）中信城市广场购物、餐饮、娱乐业态比例较为合理，符合国际通用标准；但项目主力店面积过大，影响

8、项目的整体租金收益，应考虑调整。项目业态规划——楼层业态布局LGL1L2L3吉之岛及品牌店西武百货及品牌店L4新南国影院、逸和轩海鲜、王子厨房L5新南国影院、护理、影音器材、餐饮西武百货、品牌店西武百货、品牌店LG下首层及夹层项目业态规划——各楼层业态规划LG下首层及夹层品牌明细1项目业态规划——各楼层