深圳商业地产规划预案.doc

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1、深圳华强北商业地产策划案第一篇  市场调查报告1.1总体市场态势1.1.1总体市场态势1）住宅部分2000年上半年深圳市共销售商品房233.42万平方米，同比增长15.4%。其中住宅销售面积217.40万平方米，同比增长17.3%，占总销售面积的93%以上。讲明在商品房的销售中，住宅所占的比重越来越重。2）商业部分2000年上半年全市商业用地出让面积为10.75万平方米，同比减少74.6%。特区内要紧分布在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为6.08万平方米，占出让面积的57%。讲明随着都市中心的西移，福田的商业核心

2、地位正在形成2000年1季度末商服施工面积为165.08万平方米，同比增长了20.3%。特不是东门的旧城改造，使区域内商服的可售面积空前增加，区域内竞争愈演愈烈。东门的商业物业销售严峻不畅已是不争的事实。3）办公楼市场2000年上半年全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米，比去年同期减少了79.2%。其中福田区出让面积仅为0.3万平方米，占总量的8%。但上半年办公楼（含非商品房）批准报建面积38/3844.00万平方米。尽管在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的操纵，但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。4

3、）公房上市7月公房上市已进入实质运转状况，尽管从目前来看真正进入二手买卖市场的比重专门少，但其对市场的阻碍已特不明显：一般商品住宅的价格和销售速度不可幸免受到冲击，而由此可能导致换楼欲望高涨，豪宅消费群扩大。5）个盘时代深圳房地产市场正进入个盘时代，为了从激烈的竞争中突围，每个楼盘都力求在建筑本体（含户型及建筑风格等）和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体。善于迎合和把握目标客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值。1.1.2近期市场热点今年的热点区域仍然与市政建设的进展、都市中心的转移

4、和消费适应的改变紧密相关。1)  中心区随着中心区六大市政工程的全面开工，中心区已成为市民关注的焦点。中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目，销售达到8成以上；和记黄埔第二期的推出，更是重演了8年往常排队抢楼的情景，仅15天就实现了推出量8成的销售佳绩。38/38去年市政府投资要紧用于环境和基础工程，今年投资重点要紧是地铁与中心区具体工程，如：市民广场、青青年文化宫等。年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将接着倍受关注。年内可能中心区推出的项目不多，只有国际商会大厦（写字楼）推出，但其一级辐射区，如：景田片区供应量巨大。

5、2)  香蜜湖片区与99年相比，香蜜湖片区市场供应量大大增加，嘉园、翠海花园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出。这些楼盘大多具有质素较高、开发商实力较强的特点，加之香蜜湖片区良好的居住环境和区位优势，吸引了许多对环境质素要求较高的换房一族。从总体销售情况来看，楼盘的销售率有较大幅度的提高。3)  龙华物业去年年中万科、中海同时推出关外大型精品小区四季花城、怡翠山庄，使关外物业平添档次，同时也拓展了购买客户的构成群体。梅林拓关，龙华新区定位为中心区的生活配套区，地铁4号线也将通过龙华，必将给龙华物业带来巨

6、大的利好。7月8日物业集团在关外最大的项目—风和日丽正式推出，销售情况良好，讲明龙华已开始受到市场的关注。4）地铁沿线前两年，尽管深圳人对地铁概念还较为模糊，但地铁物业仍然带来了高的附加值。今年随着地铁工程的进展，其物业的附加值将会进一步提高，商家也纷纷抢占，如：新一佳进驻彩福商城、好百年入驻彩虹新都的裙楼等。5）东部题材38/38年内东部快速干道立即开通，大梅沙二期工程差不多开工，都会给东部以休闲、度假为主题的物业带来机遇，如：中信开发的“海天一色”制造了沙头角物业价值的新高。6）环境和质素较好的大户型住宅年内由金

7、地开发的金海湾花园的热销拉开了大户型旺销的序幕，相继推出的华侨城锦绣花园、香蜜湖片区的东海二期，短期内均取得了良好的销售业绩。7）主题商城传统的商业形式正经历大的转变。主题商城愈演愈烈，南山的“西部电子”、“东方巴黎”成为99年商场销售的热点。但过小的铺位划分带来的使用不便加之经营治理公司的经验缺乏，大大打击了投资者的信心。但从总体来看，相对明确的主题定位或消费人群定位仍然是突围市场的有效方式，如：东门女的天地等。1.1.3市场进展趋势2000年深圳房地产市场较去年趋势更明显、特点更突出。1)  竞争激烈和记黄埔、汉

8、国置业等境外大型地产商与新生力量的进入，以及传统本地大地产商如:振业集团、万科、招商、华侨城等的持续开发令2000年市场竞争的激烈程度远超往年。尽管去年全市经济增长仍保持较快速度，居民收入水平稳中有升，但市场消化能力仍然有限，总需求远低于市场总供应量。因此在市场容量有限的情况下，不成为畅销楼盘就面临着积压。2)  细分市场，营造产品优势，发挥个