商业地产规划原则.doc

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1、商业地产的规划设计是建立在市场研究的基础之上，承接项目业态规划和方案设计之间的重要工作，建筑规划设计对于整个项H最终完成起着重要的影响和作用，是从规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽，因此，商业建筑规划设计在项bl操作过程中具有承上启下的作用。商业地产建筑规划在整个项目运作中处于核心地位，在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商、经营户自身的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理，这些要素和条件都将成为建筑规划设计的基石。商业地产规划设计原则：1、从城市发展和商业发

2、展的专业角度对土地进行分析和研究，从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据。2、通过对消费者行为分析和对品牌经营户资源的研究，结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析以及相似案例的调研，对项目规划提出概念型设计原则。同时对开发的目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证。3、秉着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功。

3、商业地产设计规范是规划设计的主要依据，也是项目市场价值体现的制约条件之一。我国现流行的商业地产建筑规范相对于行业的发展速度显得滞后。bl前，对于我国商业地产领域的设计主要可以参考的设计指标有《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等有限的设计依据。而上面的准则对于设计II益复杂的商业建筑来讲，已经很难满足市场的需求和发展。随着商业地产的发展，相应产生的购物中心、专业市场、商业步行街、百货商场、社区商业，然而不同的商业业态对其规划设计有着不同的

4、设计要求。一、商业街的规划设计1、商业街定义:商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失

5、。2、商业街分类按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专业商业街和夏合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；殳合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。宏观上讲，北京王府井商业街、上海南京路都属于商业街，但事实上，它们都是由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各类商业房地产组成；微观上讲，常见的商业街有建材

6、、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街，起步早的，大多数目前己经取得了成功。目前，也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的难度比较大，除非像北京王府井大街，它经过长期的发展，已经成为中国人普遍了解、认同的商业概念，其成功才可以实现。按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业街。另外也可以按商业街商铺的形

7、式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。3、商业街设计设计理念商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。交通分析运动与通路：设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机

8、的结合起来，沿河散步道给人们提供一个可以曲折，延长的运动线路，放松休闲的观赏景观。采用坡道设计，提供带轮的步行交通，使设计更加人性化。确定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。人车分流：通过竖向的变化，使行车道路与人行处于不同高差，人在商业街的购物会感觉安全，真正营造一个休闲,自由徜徉的街道环境。空间分析商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，