商业地产总体规划设计原则和方向(54页)(2)

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1、第一章规划设计的原则和方向规划设计的原则和方向   首先声明：我不是学规划设计的，这里我所谈的规划设计的原则和方向，主要是站在市场的角度，从买家的需求出发，并结合自己这么多年来与国内外众多设计大师们合作时所学习得来的经验，提炼整理出的个人体会，并且重点放在规划设计的理念而非专业技术上。但我认为，正是这种以市场需求为视角的理念更符合目前中国房地产开发中对产品的创新和研发。不得不说，现在太多的设计师在实施他们的设计时，更多的是以个人的设计文化、设计偏好、设计理念，以对技术参数的绝对服从、对开发商意见的妥协为设计原则的，而不是立足于市场的需

2、求。可以说，更多的设计师目前是走入了一个设计误区的。这也就是为什么一个规划方案修改调整无数遍仍始终得不到认可的主要原因。当然，另一个误区是，开发商把设计公司的主要职能进行了分解，设计公司不仅要设计产品、还要担当对项目的定位。很多开发商拿到地后，第一时间第一件事就是找设计院，便是基于这样一个出发点。   所有的这些误区都是普遍存在的，这在我与众多的开发商、设计师合作中得到了太多的证明。我这里强调的是：这种现状现在必须改变了。 第二章  总体规划的核心是如何最大化的实现地块价值总体规划的核心是如何最大化的实现地块价值   最大化的实现地块

3、开发价值是开发的最终目标、也是一切开发行为的指向。那么，作为开发流程之一的规划设计同样要以此为最核心的原则。要站在城市发展的高度，用前瞻性的眼光来审视本地块。只有如此才能使本地块价值最大化。 现在的开发用地一般政府都规定了明确的用地性质，且该地块的技术参数也是明确的，但是，这是不是说我们就清楚了这块地到底应该做什么？怎么做呢？答案是否定的。比如，该地块是商住用地，那么商业到底做多少？住宅到底该做多少？住宅的建筑形态有多层（多层有一般洋房、有电梯高端洋房）、小高层、高层、超高层，那么，到底做哪种形态？虽然容积率有所规定，是不是一定要按容

4、积率进行设计才能使价值最大化？设计师在最初规划该地块时，有哪家公司真正做过这方面的研究？大部分都是听开发商的意见，可是开发商并不专业，开发商追求容积率、追求建筑面积没有错，但不是容积率越高越好、越高就越能挖掘地块的最大价值的。比如说，有一块坡地，容积率2.2，显然这是高层建筑的容积率，但是坡地的建筑形态最适合的是别墅，包括独立别墅、叠拼、联排和电梯高端多层洋房。假如高层市场均价4000元/㎡，而低密度洋房、叠拼可以卖到12000元/㎡，那么哪种形态更能实现地块价值呢？2009年我在重庆做的“雨山前”就是这样一个项目。开发商最终采纳了我

5、的建议，选择了做高端低密度产品，所获收益远远超出当初拿地时的预期。所以，总体规划的核心是实现地块价值的最大化，而要实现最大化，在规划之前却并不是构思如何布局、排列，而是要研究地块。研究地块并不是仅仅研究地块的地貌地差、地下特征、技术指标，而是要研究地块的地段、周边的自然资源、交通环境、城市配套等组合后的价值，我这里强调的是“组合后的价值”，这个概念很重要，很多开发商和设计公司经常强调的是某一价值点，但大多数情况下，我们应该审视的是“组合后的价值”，之所以说是“大多数情况下”，是因为有些特殊项目在没有更多“组合后的价值”时，某一独特的价

6、值点，也是能够作为项目开发的基础的。“组合后的价值”不是将单一的各个价值点相加，而是组合后形成的项目排他价值。（有关地块研究我已在第一章节做了详细的讲解）2009年，我们在辽宁营口鲅鱼圈开发区接了一个项目。该项目地处城市北部，背靠当地海拔最高的老虎山，西北面为墩台山公园，项目总占地在600亩左右，第一期开发260亩，容积率在1.8—2.3之间。所处片区布局为工业区，现有营口港、鞍钢、华电等大型央企;地块周边无任何生活配套、市政配套，无公交到达;区域内无任何地产项目开发;南临一条交通主干道，车流大，噪音大、灰尘大，人流少;政府的发展思路

7、为城市整体重心由中部向南部移动，大盘、高素质盘都在城市南部，中、南部共有50多个项目且基本临海，地理资源优势无与伦比;广大居民对南部认可度较高，对北部持否定态度(即项目所处片区);显而易见，项目所面临的最大风险：——区位环境恶劣，居住氛围无从谈起; 最初的设计方案是用足了2.3的容积率，并且准备将山体挖平。见下图     本设计方案以高层为主，忽视了坡地山体的价值。如果按照该方案建设，也应该是个不错的项目，但是，如果把这个项目置于整个鲅鱼圈市场，与那些靠海、在城市发展重心的南部、中部的大项目相比，其“组合后价值”却无任何优势和特点，加

8、之地段价值为负值，该项目要想加入市场竞争，最终只能是惨不忍睹。那么这样一个被视为“死地”的项目是否就真的毫无生路呢？ 当然不是。但出路在哪里？ 这首先就要从地块研究开始，找到这个地块的最大价值点，并分析“组合后价值”的值