沈阳市公共租赁住房融资问题研究

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1、沈阳市公共租赁住房融资问题研究　　摘要：从沈阳市公共租赁住房发展的现状入手，对沈阳市当前公共租赁住房融资状况和存在问题进行阐述，同时对融资手段进行分析，在此基础上提出建立新的融资方式的重要性，最后对目前沈阳市公共租赁住房发展实践中融资模式提出一些建议。关键词：公共租赁住房；融资模式；融资中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2013）24-0103-021引言8当前住房问题已成为当今城市社会中最热门的民生话题，特别是低收入阶层和弱势群体已成为全社会关注的重点。中国目前的现行住房保障体系，主要包括廉租房和经济适用

2、房。但是在中国有很多低收入的人因为很多条件不符合申请标准而成为中间层的“特殊群体”，为了解决中间的这个群体的住房需求，公共租赁住房开始慢慢发展起来。而因为公共租赁住房本身的福利性，属于准公共产品范畴，其主要依靠于政府财政的资金投入，面对资金需求巨大的公共租赁住房项目，各地方财政都存在巨大的资金缺口。如何适应当前阶段的城市发展要求，并结合公共租赁住房自身特点，积极探索公共租赁住房融资模式，成为公共租赁住房健康快速发展需要解决的关键问题。2沈阳市公共租赁住房整体发展状况2011年，沈阳市正式推出公共租赁住房政策，并进一步扩大住房保障范围，

3、解决困难家庭的住房问题。沈阳市公共租赁住房重点支持两种类型的“夹心层”群体，一个是没有能力购买商品房，也不具备购买经济适用房的条件；二是既与廉租房条件不符合，又买不起经适房的住房困难家庭。其中包括符合条件的新工人与农民工住房的问题，并重点保障刚毕业大学生和长期的在沈工作的农民工。沈阳市人民政府在《2012年保障性住房建设计划》中要求，2012年沈阳市通过新建、收购、长期租赁社会房源等方式落实30000套，其中，3个新建项目，共10000套；收购3300套；企业自建、收购、长期租赁社会房源等方式落实16700套。3沈阳市公共租赁住房融资

4、状况及存在问题8沈阳市自开始实施公共租赁住房建设以来，已经取得了一定成果。但是公共租赁住房建设对资金的需求量很大，仅仅依靠政府保证资金拨款，使得后续的发展受到了很大的阻碍。建设资金的缺口日益加大，银行信贷困难和融资渠道单一导致的滞后性等。公租房建设当前已经成为我市保障性安居工程的重要项目之一，庞大的建设规模，巨大的资金缺口，正考验着我市的执政能力。然而公共租赁房作为完善我国保障体系的重要举措，公共租赁住房建设的投融资问题日益凸显。基于目前沈阳公共租赁住房主要依靠政府资金的状况，必然导致资金缺口越来越大，不仅增加了财政压力，也妨碍了公共

5、租赁住房建设。沈阳市公共租赁住房融资主要存在的问题如下：3.1银行信贷困难商业银行信用的主要形式为金融市场融资，需要一个持续经营的、稳定的市场和利润空间。而公共租赁房建设需要投入的资金大，运行周期长，在现阶段需要大量的建设和发展，其经济效益不明显，导致市场融资非常困难。3.2融资渠道单一，结构不合理8沈阳市公共租赁住房融资模式单一，导致其建设滞后、融资平台受限、成本过高。沈阳市保障性住房投资主要来源政府支出与房地产商的投资，因为国家限制政策的实施，使得经济适用房的利润较低，导致房地产开发商不愿投资于经济适用房的建设。同时，国家颁布的《

6、经适房管理办法》中规定“房地产开发企业实施的经济适用房项目利润不超过3%的规定；对市人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价出售，不得有利润。”这使得经济适用住房的建设已在短期内对政府绩效起到负面影响，不仅占用土地和政府资金，同时降低房地产税收收入，更重要的是作为当地政府的主要财政收入，土地转让成本大大降低，从而致使经济适用房的资金获取困难。3.3法律体系和金融体系方面配套的政策不够根据国际惯例，基础设施建设资金融资要有相当完善的法律体系和金融市场作保投融资建设与管理的全过程。BOT，TOT，PPP等是国际上一种成熟的融资运作模

7、式。作为一种合同式的投资和融资的方式，需有一套透明的、规范的法律条文作为依据。在发达的市场经济国家，在整个基础设施项目中法律不够健全，公共租赁住房投融资模式是很难实现的。3.4专业化水平的咨询机构和人员不足采用BOT等投资和融资模式建设项目，在沈阳市仍处于试验探索阶段，特别是对沈阳市公共租赁住房项目。投资者在沈阳市政府部门的风险转移时所期望的投资回报率与沈阳市政府保本微利政策之间存在差距，对于谈判这是非常困难的。真正的原因在于缺乏专业咨询机构为双方提供相关服务。咨询机构在项目的各投资方之间起到协调的作用，他们必须熟悉外部金融、法律、政

8、治、经济环境和政策环境8，准确把握项目的经济实力，投资者追求的目标，所有必须达到的项目指标，项目要求的复杂的法律程序和合同文本，项目融资风险的准确测量，并惊醒风险控制与管理。但由于这类专业的咨询机构和人员在沈阳市很少，也