中国工业地产发展模式选择-高博咨询.pdf

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1、中国工业地产发展模式选择近几年，随着住宅地产强势调控的重压，及商业地产“跃进”的担忧，工业地产投资成低迷楼市亮点。据中国不动产研究中心报告显示，2011年前三季度，北京工业用地成交总量高出住宅用地51.64%，工业用地成交总额549552.89万元，同比上升16.75%，而去年同期，北京工业用地成交总额为470701.7133万元。此外，仲量联行的分析报告也指出，2011年，与住宅地产交易下滑不同，工业地产投资租赁“双热”。但另一方面，考虑到工业地产开发偏热，近两年国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭。同时，产业转移、产业升级及产业结构调整也

2、会引起对工业物业需求变化，导致工业地产开发存在一定的市场风险。因此，如何抓住中国产业升级机会，在避免风险的同时掘金工业地产，成为诸多新锐企业思考的重要议题。本文拟对目前国内工业地产开发模式进行分析，并在此基础上探讨工业地产未来发展趋势。一、工业地产概述工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产是一个城市乃至国家的经济支柱，“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本

3、国GDP贡献也超出了30％”。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。其中工业厂房又可以细分为标准厂房和定制厂房；工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。二、工业地产开发模式纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式

4、、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。随着越来越多的投资者加入工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新，特别是综合运作模式正在不断的得到完善和改进，并且越来越多地被采用，取得良好的市场效果。1、工业园区开发模式工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体，其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，政府通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目，其典型代表如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等。其操作流程是政府制定园区发展的

5、总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。该模式适用条件有：①区域经济发展迅速，产业潜力十足；②区域辐射地位明显，交通条件优越；③宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。2、主体企业引导模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展和获取更大的利益价值，在政府支持下通过获取大量的工业用地开发相对独立的工业园区，在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等

6、方式带动上下游企业加入园区建设，实现整个产业链的集成和提高，如上海金山的上海石化工业园区、青岛的海尔工业园等。该类模式本质上是工业园开发模式的衍生模式，地方政府在该类开发模式中依然起着主导作用，其操作手段是地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。该模式适用条件有：①区域辐射地位明显，交通条件优越；②具备产业发展的良好的产业政策环境；③优惠的税收及相关政策。3、工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基

7、础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开发利润。全球最大的工业房地产开发商、开发及管理超过140亿美元资产的普洛斯公司即是这一模式的代表企业。该模式的操作流程类似于住宅开发模式，首先，房地产开发企业根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式获得土地，继而进行工业物业的开发，最后