中国工业地产未来发展预测

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1、中国工业地产未来发展预测小国工业地产在经历了从冷到热，从无序到逐渐规范以后，未來将如何发展呢？国家政策的频频颁布、中国整体产业转移和制造业的产业升级、以及内外资对•工业地产的疯狂热捧，使的工业地产的发展趋势充满了太多的变数。专家认为，中国工业地产的总体发展趋势一定是好的，伴随着中国经济特别是中国制造业的£速发展，小国工业地产市场的前景不可估量。就目前來讲，从市场和政策的双重条件來看，屮国工业地产未來发展主要是以下五个趋势。第一、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。从2003年到2006年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入“市场调配资源的

2、时代”，而不是以政策为主导对资源进行调配。去年，政策要求工业用地必须实行招扌1‘1挂，后来乂对工业用地实施最低限价政策，国家还回收了省级以下政府的土地审批权。这就使工业用地出讣逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。第二、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成人势，操作方式将不断创新。2005年年末新加坡丰树以1.2亿元收购油东空港欧罗物流园项忖，去年年初全球排名第二的工业地产开发商AMB成功收购了靠近虫［桥机场的物流地产项目.….等等，己经有越來越多的外资瞄准并开始发力中国工业地产市场。当然，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。海外投资机构进入工业地产而

3、产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户盂求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购,收购一些带冇租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持冇物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资木，进行更大的投资。先前腾飞基金的做法便是把手中的44个工业地产项口打包成REITs上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比原来规模大5倍的业务。在麦格理的计划中，康桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大的投资资本。第三、山于国内全而产业转移和发达地区总部经济的

4、规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，-•些跨国金业正在试图将主产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保昭区域总部、研发中心这样占地少、劳动力耍求和简的机构，同时将占地而积人、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。国内六人区域开始成为各跨国企业选址热点：分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的人长三角地区；以深圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的屮部地区。第四、工业地产逐步向产业地产升级过度。通过与冃前国内经济

5、、产业发展的情况对比，建设部有关工业用地性质的解释已经是一个陈IH的名词解禅，与时代发展已经出现了明显的脱节。在国内一些城市，为适应发展的需要，政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经岀现根木变化、更广泛，以适应新兴工业和产业发展、升级的需要。从现实意义讲，工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级需要，符合产业布局和城市规划要求的产业用地。产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、住态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约

6、化经营的多功能综合性产业商服地产。产业地产在形态上的狭义定义，体现在传统地理意义上的表现形式，主要形式为城市近郊或者郊区的工业园、开发区。与中国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的广义定义，颠覆了传统上对产业地产地理概念的认识。由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必耍性，其主要形态包活：城市新区、城市副屮心、都市型产业园、人学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为Z服务的综合性产业商服地产。从BDA国际企业人道，总部基地，都市型产业园和文化创意产业园的形态来看，已经不具备原先的工业地产的模式，它是一个更广阔的概念集管理、

7、研发、营销展示，商务接待等金业活动的高端环节，迎合产业升级的需求，称产业地产更为符合其形态。笫五、产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”经过20年的发展，开发区单纯做工业地产开发越來越不适应经济和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为丄业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的