中国工业地产发展综述.doc

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1、2006年中国工业地产发展综述及趋势预测北京思源置地房地产顾问有限公司房地产研究屮心一、2006年中国工业地产发展现状1-本年度工业地产土地价值增长迅速，第一季度増长幅度首次超过其他类型用地2006年第三季度工业地价水平为492元/平方米，增长率0.97知与2005年同期相比，2006年第三季度工业地价增幅提高0.67个百分点（2005年第三季度工业地价增长率水平为0.30%）。同期商业、居住地价水平分别为2526元/平方米、1686元/平方米，同比增长0.38.0.57个百分点。2006年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）■2005年第三垂度□

2、2006年第三垂度1ST资料来源：国土资源部地价动态监测系统由于政策对丁业用地出让的规范，T业用地市场价格的市场体系逐步建立，工业土地价值开始在市场屮有所体现。2006年全国城市分用途平均地价增长率比较（％）资料來源：国上资源部地价动态监测系统2006年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比较明显的增长，增长幅度首次超过其他类型的用地显示，首先政策调控使丁•业用地走向了市场化；其次是新的工业用地开发投资增长出现了校大的提升。而且，全国丁业用地不管是伟价还是租金祁在节节攀升，拿上海来讲，第三季度内上全市平均工业用地报价环比快速上涨14.5%,为105.2

3、美元/平方米。同期，厂房平均租金报价环比上升4.97%,至4.78美元/平方米/月。2.产业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足开发区作为主要的工业集屮用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理報顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。北京原有近千家开发区和工业园，经审核后已正式批准保留的仅27家。去年北京市批复开发区详细规划工业用地面积为8067公顷，其屮绝大多数已经出让给企业，到2006年8月份可出让和租赁的工业土地面积只

4、有2481公顷，工业用地量趋于紧张，多数开发区已面临“无地可用”的窘境。上海、重庆等地的丁•业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要T业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，英至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。根据重庆市城镇建设总体规划，到2010年重庆市T业川地只有66力-亩，截至2006年5月底，工业用地供应指标已基木用完。而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项H入驻，现有土地存量已不能满足新上项日对

5、十地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。另一方面原因是部分开发区木来的规划面积过小。只有10()至20()公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。3.企业总部向一线城市“迁徙3制造基地向二、三线城市转移把中国T业地产发展机遇放到全球产业分H的高度，H前“世界制造T厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的T业十地价格和巨大的消费市场。虽然我们一直在侣导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是屮国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。北京、上海等一线城市土地价格一育•

6、在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所瓯临的不同发展机遇。人民币的不断升值也成为国外资木祥顾屮国工业地产的一个重要原因。把屮国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空问巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资木可以赢得双份利益。总Z,T业地产将是屮国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。4.工业地产开发模式不断创新纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种

7、:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。随着越来越多的投资者加入工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新，特别是综合运作模式正在不断的得到完善和改进，并且越来越多地被采用，取得良好的市场效果。(1)1业园区开发模式如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等。是冃前屮国备级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国H前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然示通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。(1)主体企业

8、引导模式如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相