房地产泡沫理论的实证分析_以郑州市为例.pdf

《房地产泡沫理论的实证分析_以郑州市为例.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、交流平台ExchangePlatforml房地产泡沫理论的实证分析——以郑州市为例□华中科技大学经济学院博士生何雄摘要2005年以来，随着经济形势的快速变化和国家房地产政策的适时调整，我国房地产市场主要指标呈现出波动性变化，郑州市房地产市场概莫能外。本文通过对郑州市2005-2009年上半年房地产业运行特征进行分析，得出房地产开发投资总量稳健增长、投资结构基本合理，但土地投放波动较大、企业资金整体偏紧、房价上升偏快的基本面判断，运用泡沫测度理论进行计算分析，得出此期间郑州市总体上没有出现房地产泡沫，但局部年份出现了房地产热现象的结论。并在此基础上提出

2、了促进房地产业健康发展的对策建议。关键词房地产，泡沫，测度，郑州2005年以来，我国房地产市场经历了国内宏观经济形势房地产的，相对它的一般均衡价格，出现的较长时间的、非平稳从快速增长、2008年7月以后低靡下滑直至2009年上半年企的、向上的偏移。这一定义有三层含义：（1）房地产泡沫是与稳向好的影响，同时也经历了“国六条”、央行6次加息、10房地产价格相关的概念；（2）房地产泡沫是房地产市场价格相次提高存款准备金额等一系列宏观调控政策的考验，一些地区对于其一般均衡价格的偏移；（3）这种偏移是较长时间的、非房地产开发投资、商品房施工和新开工面积、商品房

3、交易量、平稳的、向上的。商品房价格也呈现出迭宕起伏性波动。今年以来，随着中央和2、房地产泡沫的膨胀机制与运行过程各地“保增长、保民生、保稳定”的一系列宏观调控政策的实泡沫都有其形成和破灭过程，一般房地产泡沫其膨胀运行施，尤其是积极的财政政策和适度宽松的货币政策的影响，楼过程可分为以下阶段：市持续升温，房价不断上涨，楼价走向成为民众关注的话题，第一阶段：房地产无泡沫理性涨价阶段。这一阶段往往处一些地方政府坚持把房地产作为拉动经济的主要驱动因素，而于经济回升的初期，投资和经济增长加快，居民收入和购买能力国家一些部委最近也纷纷表示要抓紧改进房地产价格和收费

4、监增强，同时城市化速度随经济增长率提高而加快。房地产需求扩管，防止房地产泡沫膨胀。郑州作为河南省省会，房地产市场大，但由于房屋建设周期较长，从而房地产市场形成短期供不应运行是否健康，房价是否在合理空间，当前应采取什么样的调求局面，拉动房地产价格正常无泡沫上涨。控政策，值得我们深入研究。本文试图运用泡沫测度理论，引第二阶段：房地产泡沫形成阶段。在房地产价格上涨一段用最新统计数据，对郑州市2005-2009年上半年房地产行业时间以后，市场上部分人开始出现投机心理，于是加入买房者队运行特征进行分析，对此期间郑州市房地产泡沫评价指标进行伍，投资或投机买房开始

5、出现。随着买房者的陆续进入，市场形评析，并在此基础上提出了促进房地产业健康发展的对策建成房价上涨预期，供不应求局面扩大，开发商开始涨价，房地产议。价格进一步被推高。第三阶段：泡沫的非理性膨胀和恶化阶段。房地产价格上房地产泡沫及其成因涨预期进一步强化，市场产生“羊群效应”，非理性的投机者大1、房地产泡沫定义量涌入市场，需求进一步放大，房地产市场参入者逐步失去理根据金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中对性，在供需双方共同作用下，房价严重偏离基础价值，泡沫出现泡沫状态德描述，对房地产泡沫可作如下定义：房地产泡沫室非理性膨胀，泡沫进一步恶化。78建设科

6、技ExchangepPlatforml第四阶段：泡沫的巅峰和突然破灭阶段。当房地产价的供求关系，从而影响了房价的升与降。因此，城市长期格被推到顶峰、价格已停止上涨时，部分理性投机者对高土地供应量的不足是造成房价上涨的关键性因素。房价产生怀疑，政府部门业意识到事态严重，往往出台调垄断结构的市场与竞价拍卖制度不相匹配。土地市场控措施，此时长期形成的房地产价格上涨预期突然发生逆引入竞价机制的初衷是为了提高土地资源的利用效率和消转，房价下降预期迅速形成，市场出现恐慌性抛售浪潮，除寻租。竞价拍卖机制适用于竞争性的市场，而垄断性市场需要价格管制。在现行的市场状况

7、和政策环境下，土地价格急速下跌，泡沫破灭，价格逐步向基础价格回归。第五阶段：信心崩溃和价格非理性下跌阶段。随着泡市场国家高度垄断和土地资源供不应求提高了房地产企业沫破灭形成价格继续下降预期，市场再次出现“羊群效对地价特别是好地段地价的预期。采用拍卖制度，只会通应”，非理性投机者大量抛售，导致供给继续放大，在市过竞价机制为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不场供需双方共同作用下，房地产价格出现非理性下降，向断地把垄断价格推向新高，拍出了泡沫。下偏离其基础价值。有效供给的缺位。目前我国的住宅市场特别突出的核第六阶段：市场平静和价值回归阶段。经过房价涨跌

8、心问题是政府保障房政策不到位，廉租房建设滞后，经济之后，人们变得理智，根据经济发展水平、收入水平、人适用房的