重庆房地产泡沫的实证分析

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1、对外经济贸易大学硕士学位论文重庆房地产泡沫的实证分析姓名：龚美若申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：刘园201105摘要进入新世纪以来，我国房地产业发展迅速，逐渐成为我国的支柱产业之一。从2000开始，重庆市房地产业步入了繁荣时期，商品住宅价格、销售面积不断上涨，投资性和投机性购房大量增加。随着重庆市房地产业的蓬勃发展，房地产泡沫逐渐成为大家关注的焦点，并出现了“有泡沫论”和“无泡沫论”两派人士的争论。本文以此争论为出发点，就重庆市房地产泡沫问题进行研究，目的在于检验重庆市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度如何，因为唯有首先确定房地产市场的泡沫程度，才能制定正确

2、的房地产发展计划和管理措施。论文首先对泡沫理论进行了综述，指出泡沫的本质在于投机性行为推动下出现的价格脱离经济基础的暴涨。同时总结了泡沫的特征、危害以及主要的检验方法，并指出各个方法在使用中存在的主要问题。论文的主要部分是对重庆市房地产泡沫进行实证检验，分为三个层次，分别建立了动态自回归模型、基于供求角度的计量模型、基于统计经验的指标体系。在初步讨论中利用动念自回归模型对重庆市房价指数进行检验，结论并不能证明房价指数发散；基于供求角度的计量模型通过计算均衡价格，与实际价格相比，得出了2002．2004年重庆市房价泡沫开始酝酿，2005年、2007年显著膨胀，受国家宏观调控

3、政策和全球经济危机的影响，在2006年和2008年泡沫程度有所收敛的结论。指标体系分别从供给、需求、投机三个角度出发，采用房地产投资占全社会固定投资总额之比、房屋销售额增长率与社会商品零售总额增长率之比以及房价收入比三项指标来全面考察重庆房地产市场的健康程度，得出了与计量模型法基本一致的结论，因此两种方法互相验证，增强了结论的可信度，有力地反驳了“无泡沫论”。最后，论文从宏观、制度、微观三个层面对重庆市房地产泡沫的成因进行分析，提出了推进土地政策和税费改革、建立结构合理的住房供给体系、将保障房建设落实到位、推进住房租赁市场发展的政策建议。关键词：房地产泡沫，计量模型，指标

4、体系，成因AbstractInthenewcentury,China'srealestateindustrydevelopsrapidly,becomingoneofChina'spillarindustries．Sincethebeginningof2000，Chongqing’Srealestateindustryhasenteredboomperiod、析tllhighercommercialhousingpriceandsalesvolumebecauseofinvestmentandspeculations．Astherapiddevelopingofreale

5、stateindustry,realestatebubblehasbecomethefocusofattentionandtherecametwogroupsofviews：’'bubble”and”nobubble”．ThiSargumentisastartforustostudytheissueoftherealestatebubbleinChongqingwitllthepurposeofknowingwhethertherealestatemarketinChongqingcontainsbubbleandtheextentofthebubble．WeCanonl

6、ymakepropercity-developingplansandrealestatemanagementmeasuresafterwehaveanobjectiveunderstandingoftherealestatemarketbubble．Firstly,wetakeareviewofthebubbletheory,pointingoutthatthenatureofthebubbleisdrivenbythesoaringpricesfromthespeculativebehavior．Alsowesummarizethecharacteristicsofth

7、ebubble，hazards，andthemaintestmethod，madthemainproblemsofthesemethods．ThemainpartofthispaperistheempiricaltestontherealestatebubbleinChongqing,whichisdividedintothreelevelsincludingadynamicregressionmodel，aneconometricmodelbasedonsupplyanddemandperspectiveandanindic