房地产调控影响土地财政的理论与实证分析——以湖南省为例

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1、房地产调控影响土地财政的理论与实证分析——以湖南省为例文/梁玉婉刘会洪【摘要】近年来，房地产的持续调控对地方政府的土地财政产生了较大的冲击。本文从四个方面分析了房地产调控影响土地财政的路径与机制，这四个方面分别指土地出让收入、房地产税收收入、房产商资金成本和地方政府融资成本。然后以湖南省为例，通过数据分析探讨了房地产调控影响土地财政的程度，提出了减轻土地财政依赖的一些建议。..关键词房地产调控；土地财政；物业税【基金项目】国家社科基金项目“房地产持续调控下土地财政困境与转型研究”（12CJY100）。【简介】梁玉婉，湖南工业大学商学院硕士研究生，研究方向：城市经济；刘会洪，湖南工业

2、大学商学院副教授，博士，研究方向：城市与房地产经济。一、引言与文献回顾2003年以来，随着房价的节节攀升，房地产调控政策不断出台。尤其是2010年以来，调控政策更是数不胜数。调控背景下，政府土地出让收入受到影响。在土地出让金作为地方财政支柱的前提下，地方政府很难坐视房价跌幅过大、楼市趋冷，自然会加快救市政策出台。2014年，地方财政税收对土地财政的过度依赖是实施“限购松绑令”的主要原因。财政收入受实体经济增速下滑的影响而减少，在这种情况下，通过房地产项目来增加政府收入不失为一种有效手段。政府若要通过房地产项目增加收入，就有动力首先推高地价，地价的上升必然引起房价的升高，这也直接反映

3、出了我国房地产市场和土地市场密切的关联度。因此，研究房地产调控与地方政府土地财政的关系，对于解释我国房地产市场现状有着重要的意义。易毅（2009）、陈志勇和陈莉莉（2010）对“土地财政”进行定义，指出，“土地财政”是地方财政过度依赖土地相关税费和融资收入的一种财政模式，并指出它是由我国现行体制造成的。之后，关于地方政府依赖土地财政的原因，李中（2013）、岳桂宁等（2009）、卢洪友等（2011）也认为是我国现行财政体制的缺陷，现有的财政分权模式是导致地方政府土地出让行为的直接原因。在实证方面，张双长和李稻葵（2010）指出，假设其他影响因素不发生变化，地方政府对土地财政的依赖程

4、度与该城市的房价指数呈正相关关系。同时，周彬和杜两省（2010）也论证了“土地财政”下地价与房价的相关性。此外，还论证了土地价格与房地产供给数量之间的关系。由于地方政府和中央政府发展目标不同，地方往往按照自身的利益去发展经济，中央和地方的博弈应运而生。陈莹莹（2012）研究得出我国目前房地产调控效果不佳的深层原因是地方政府在执行中央政府宏观调控措施时，出于“土地财政”和政绩考核的动机而导致的“执行失灵”。娄成武、王玉波（2013）发现，中央政府为了规范地方政府的财政税收活动，试图通过重新构建财政集权的方式来实现，结果却“激励”了地方政府体制外的土地财政获取活动。应娟（2012）分析

5、得出，地方财政在很大程度上受到房地产的影响，而且地方政府对房地产的调控总体上处于缺乏弹性的状态。在调控政策上，张建林、奚玉美（2012）指出，房地产税收能够有效地控制房价的上涨态势，有利于缓解当前房地产市场的供需矛盾。张正良（2011）通过相关资料的分析发现，地方政府土地出让收入的继续增长会随着调控措施的出台及其效果的显现，越来越受到制约。周卫、李文兴（2013）研究认为，我国土地债务规模存在着过度依赖土地财政收入，债务的不透明性提升了地方政府融资成本。综上所述，现有文献资料对土地财政成因、房地产价格和土地财政的关系及房地产调控政策带来的影响的分析均有其合理性，在实际中也可找到经验

6、证据。但大多数文献并没有提及房地产调控对土地财政的影响机制以及传导机制中各因素如何发挥作用的问题，而这些问题可能掩盖了房地产市场对土地财政的真实影响，在一定程度上影响了实证研究的准确性。因此，本文通过分析影响地方政府土地财政的中的4个变量：土地出让收入、房地产税收、开发商资金成本和地方政府融资成本，分别说明它们对土地财政的影响机制，以便能够更准确地研究房地产调控政策对地方土地财政的影响情况，对于进一步了解土地财政与房地产调控的内在联系有一定的借鉴意义。二、房地产调控影响土地财政的作用路径（一）通过房地产价格来影响土地出让收入地方政府通过出让土地获得的收入，即土地出让金在房地产开发成

7、本中是刚性的、固定的，这是近年来房价居高不下的一个直接而重要的原因。在收入不变、房价上涨或者收入上涨的幅度小于房价上涨的幅度的情况下，就会相对降低公众的购买力。换句话说，在推动房地产价格上涨的诸多力量中，土地出让收入占有最重要的地位。鉴于此，若想改变或减弱土地财政，减少土地出让收入应是最直接的一种途径。根据对房地产价格与土地出让收入的关系分析，可以通过调整房地产价格“倒逼”来影响土地出让收入。房地产调控政策对土地财政的具体影响路径如图1。（二）通过房地产税收来影响土地