从设计到施工的成本控制

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1、论从设计到施工的成本控制【摘要】在目前宏观调控严峻形势下，人工、材料、设备市场价格、土地成本节节攀升，限购压力，资金回笼受限，经营压力巨大。因此加强成本控制对房地产企业有重要意义。项目施工阶段的成本控制与设计阶段的成本控制一起构成房地产开发项目成本控制的两个关键阶段。本文针对施工阶段成本控制的重点内容及控制方法进行探讨。本文探讨了从设计到施工的过程中，成本控制应该注意的问题。【关键词】施工阶段；设计阶段；成本控制；注意问题中国房地产业，经历了惊涛骇浪的十年，目前已进入成熟稳定发展的阶段。暴利的时代已经过去，行业行为日益规范、市场竞争加剧，如

2、何有效地控制工程成本，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力，是每一个房地产开发商面临的重要课题，也是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。成本的有效控制对于保证房地产企业的利润空间甚至行业的持续发展都有重要意义。我们作为开发商的工程人员，对此应有清醒认识。在工作中必须要贯彻严格的成本控制意识，有着规范的成本控制工作程序，把成本控制的观念和手段渗透和运用到工程各环节的措施之中。下面我们就来研究从设计到施工的过程中，成本控制应该注意的问题。1房地产开发成本主要内容首先我们要搞清楚的是，在房地产开发过程中，成本主要由哪些内容构

3、成，它主要包含以下几部分：1.1土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费等。1.2前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。1.3建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。1.4基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出。1.5公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业

4、主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。1.6开发间接费。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。2成本控制管理的几个基本方法在成本控制管理中，也有一些基础的方法，可以指导工作方向，从而提高工作效率。2.1制定目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。目标成本法的基本思想是制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计

5、划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。2.2明确岗位职责—责任成本“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。但是如何才能保证部门/岗位的成本目

6、标能被顺利的完成?为此，我们需要定义一套完整的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行，保证对成本的控制，我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制，真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。2.3跟踪执行—动态成本法经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入最重要的第三步:目标成本执行过程的

7、跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，。2.4效果评估和总结制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制，在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的效果进行评估。同时，还必须对整个项目成本控制的得失进行及时的总结，形成项目的数据库。通过数据库的建立，所有项目的关键成本数据都将被保存下来，并对未来业务

8、的开展发挥重要的指导作用。数据库的建立充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。3